村委会签约未经村民会议讨论将导致协议无效-中牟合资、合作开发房地产合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合资、合作开发房地产合同纠纷
案号：(2024)豫0122民初2638号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2013年1月12日，中牟县某村民委员会（以下简称"某村委会"）与河南某实业发展有限公司（以下简称"某实业公司"）签订《中牟县东风路办事处尚庄村委预留安置用地合作协议书》，主要内容为：某村委会提供村民预留安置地120亩，其中105亩配合服务于某实业公司的投资建设，土地使用权归某实业公司所有；剩余15亩村民预留安置地仍归某村委会所有，在这15亩土地上，某实业公司负责为某村委会加盖三层标准化厂房（16000平方），产权归某村委会所有，某实业公司另支付某村委会290万元现金。

2016年7月29日，双方又签署了一份《补充协议》，将原协议中某实业公司负责建设16000平方标准化厂房的义务变更为由某村委会自行承担所有建设手续和费用，并约定政府返还的预留地安置用地补偿款归某村委会所有，某实业公司不再支付90万元。

2023年，某村委会起诉要求确认这份《补充协议》无效，理由是该协议签订时没有履行法定的村民会议讨论决定程序。某实业公司则辩称该协议是在街道办事处驻村干部调解下签订的，有村委会印章和时任村主任尚某印的签字，程序合法有效。

法院判决结果：确认中牟县某村民委员会与河南某实业发展有限公司于2016年7月29日签订的《补充协议》无效。

三、核心观点及风险提示

这个案例说白了就是：村委会签协议不走正规程序，结果协议被判"作废"！很多企业与村委会合作时都以为只要有公章、有负责人签字就万事大吉，其实大错特错。

根据法律规定，涉及村民利益的重大事项，比如土地补偿款怎么分、集体资产怎么处置，必须经过村民会议讨论决定。本案中，《补充协议》把原本该企业建的厂房改由村委会自己建，还把土地补偿款的归属改了，这直接关系到全村老百姓的"钱袋子"，属于必须开村民大会讨论的事项。

法院查来查去，发现村委会拿不出任何证据证明开过村民会议讨论这件事。虽然协议上有公章和村主任尚某印的签字，但程序不合法，所以判决协议无效。对企业来说，等于白忙活一场——协议签了8年，最后却被认定为一张废纸！

对企业的重要警示：

1. 别只看公章和签字：村委会的公章和负责人签字只是"表面功夫"，关键要看是否走完了村民会议或村民代表会议的程序。就像买房要看房产证是否真实一样，合作前必须查验村民会议决议等证明材料。

2. 重大条款变更要特别小心：凡是涉及土地补偿款、集体资产处分、建设责任转移等内容的协议变更，一定要确认村委会履行了民主程序。这些往往是法院认定协议是否有效的"命门"。

3. 证据意识要强：在合作过程中，主动要求村委会提供村民会议记录、决议文件等，自己也要保留好相关沟通记录。不要等到打官司时才后悔"当时没留证据"。

4. 别轻信"内部搞定"：有时村委会负责人会说"这事我们内部已经商量好了"，但这不能代替法定程序。必须看到正式的会议决议，否则就是埋下"定时炸弹"。

举个简单例子：就像你去餐厅吃饭，看到菜单上写着"特色鱼"，但端上来的却是普通鱼。你问服务员，他说"我们经理说可以这么标"。可按照规定，菜单必须真实标注食材来源，经理一句话不能改变规定。同理，村委会负责人的个人决定不能代替村民集体决策。

企业在与村委会合作时，一定要把程序合法性放在首位。否则，即便签了协议、投了钱，也可能因为程序瑕疵而前功尽弃。记住：合法的程序不是"麻烦"，而是对企业最大的保护！

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