物业未及时疏通管道导致邻居损失需承担主要赔偿责任-荥阳财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2022)豫0182民初5784号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实与判决结果

庞某系某小区97号楼1单元103房业主，马某系97号楼1单元203房业主，双方系上下楼邻居，金碧某公司系该小区的物业服务企业。2021年11月12日，案涉房屋发生漏水行为。2021年11月27日庞某发现房屋漏水，造成屋装修和财产受损。后经物业查看，系203室共用管道污水溢出所致。双方当事人协商无果，诉至该院。
另查明，涉案房屋及203房已于2015年交付业主，事故发生前庞某及马某家无人居住。
本案庞某因此纠纷，于2022年2月17日向该院提起诉讼，审理中庞某申请对涉案房屋装修和财产损失情况进行评估鉴定，各方均同意鉴定，该院委托河南某某资产评估有限公司对原告房屋装修和财产损失情况进行鉴定，该公司于2023年3月6日作出编号为豫科健评报字（2023）第Ｓ015号评估报告，涉案房屋室内受损装修及家具家电评估明细表合计评估值51200元。庞某支付鉴定费8000元。

法院判决：马某赔偿庞某损失的10%（5120元）及部分鉴定费；金碧某公司赔偿庞某损失的80%（40960元）及大部分鉴定费；庞某自行承担10%的损失。二审法院驳回马某的上诉，维持原判。

三、法律风险防范要点

这个案例看似是普通的漏水纠纷，实则给物业公司和业主都敲响了警钟。很多企业（尤其是物业公司）可能觉得"房子已经交给业主了，和我们没关系"，但法院的判决明确告诉我们：物业对公共设施负有持续维护责任，疏忽大意要赔大钱！

关键教训一：物业不是"收完费就完事"
金碧某公司以为自己只是收物业费的"中间人"，结果被判承担80%的赔偿责任（4万多元）。法院说得很清楚：物业公司对公共管道有"日常维护、管理、及时排除堵塞"的法定义务。本案中管道堵塞多日无人处理，导致污水从楼上203室溢出淹了楼下103室，这就是物业公司失职的铁证。

特别提醒物业公司：

• 别再说"业主没报修我们不知道"——对容易堵塞的公共管道（如厨房下水），要建立定期检查制度
• 业主长期不在家不是免责理由，应通过智能监测或定期巡检主动发现问题
• 收了物业费就要担责任，法院不会因为"工作量大"就减轻你的赔偿义务

关键教训二：楼上业主也跑不了
马某觉得自己也是"受害者"（家里同样被淹），却还要赔钱，觉得很冤枉。但法院指出：房屋交付后，业主对自家范围内的风险就有控制义务。203室作为直接漏水点，马某作为业主没及时发现并处理，就要承担10%的责任。

特别提醒业主和开发商：

• 空置房不是"免死金牌"，长期不住也要委托物业定期查看
• 装修时别私自改动公共管道，否则出事责任更大
• 发现漏水苗头要立即处理，拖延导致损失扩大也要担责（本案中庞某延迟15天才发现，自己也赔了10%）

关键教训三：损失金额可能远超想象
很多人以为漏水就是修修墙面，但本案鉴定损失高达5万多元！包括：

• 装修材料泡水报废（地板、墙纸、橱柜等）
• 家电家具损坏（沙发、床、电视等）
• 长期无法入住的精神损失（虽然没支持，但拖了2年没房住）
  物业公司千万别为省小钱（如减少管道维护频次）吃大亏，一次事故可能赔掉全年利润。

给企业的实用建议

1. 物业公司必做三件事：
   ✓ 建立公共设施检查台账（每月拍照片留证）
   ✓ 重点监控易堵管道（厨房下水每季度必查）
   ✓ 业主空置房要登记，每季度上门查看一次

2. 业主自查清单：
   ✓ 长期外出前关闭总阀门
   ✓ 在厨房装漏水报警器（几十元避免上万元损失）
   ✓ 留物业24小时联系方式，发现异常立即报修

3. 开发商注意：
   ✓ 交房时明确公共管道责任划分
   ✓ 保修期内的设施要主动回访
   ✓ 在业主手册中强调"空置房风险"

最后划重点：法律不会因为"没想到""太忙了"就原谅你的疏忽。一次漏水事故可能让企业背上数万元赔偿，而日常做好预防措施的成本可能不到100元。把"万一"变成"一万"的，往往就是那点偷懒的心思。

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