物业服务合同对全体业主有约束力，拖欠物业费需承担违约责任-大冶物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初6930号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实及判决结果

刘某系大冶市大冶道号花园小区室业主（楼梯房），其房屋建筑面积为127.33平方米。2018年1月27日，大冶市某某物业服务有限公司与大冶市都市·阳光花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定多层住宅每月0.35元／㎡的物业费标准，合同期限自2018年元月1日起至2018年6月30日止。

2018年6月28日，双方再次签订《物业服务合同》，约定相同收费标准，合同期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止。

2019年7月1日，双方续签《物业服务合同》，将多层住宅物业费调整为每月0.50元/㎡，合同期限自2019年7月1日起至2022年12月30日止。

2022年12月1日，双方再次续签《物业服务合同》，维持多层住宅每月0.50元/㎡的收费标准，合同期限自2022年12月31日起至2023年12月31日止。

上述合同签订后，大冶市某某物业服务有限公司自2018年1月1日起一直为涉案小区提供物业管理服务，但刘某未向该公司交纳2018年1月1日至2023年12月31日期间的物业费。经多次催收无果后，物业公司向法院提起诉讼。

法院最终判决刘某向大冶市某某物业服务有限公司支付2018年1月1日至2023年12月31日期间的物业费4240元、违约金212元，合计4452元。

三、核心观点：物业服务合同对全体业主具有法律约束力

看到这个案例，很多企业老板可能会想："这不就是个简单的物业费纠纷吗？跟我企业有啥关系？"其实，这个看似普通的案子背后，藏着对企业经营至关重要的法律启示，咱们用大白话说清楚。

关键一：代表机构签的合同，对全体成员都有效

法院在判决中明确指出："业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。"这就好比公司股东大会通过的决议，即使有股东投了反对票，决议对所有股东仍然有效。

对企业而言，这意味着：当行业协会、商会或者公司股东会等合法代表机构与他人签订合同时，即使你个人没签字，合同对你同样有约束力。比如，你作为企业加入了某个行业协会，协会统一采购了某种服务并与供应商签约，那么作为会员企业，你也必须按约定支付费用。

关键二：享受了服务就得付费，不能"白嫖"

刘某住在这个小区，享受了物业公司提供的公共区域清洁、绿化养护、安全巡逻等服务，却不想交物业费。法院认为，既然享受了服务，就应当履行缴费义务。

这对企业特别有警示意义：当你的企业使用了他人提供的服务（比如网络服务、物业服务、技术服务等），哪怕你心里不太满意，也不能简单地拒绝付费。正确的做法是：先保留服务不到位的证据，再通过协商或法律途径解决，而不是直接"断供"。

关键三：违约金不是"吓唬人"，真违约就得付

合同中约定的违约金是日千分之三，但物业公司只主张了212元，远低于合同最高限额，法院就支持了。这告诉我们：违约金条款不是摆设，真违约了就得承担后果。

企业在签订合同时，常常会忽视违约条款。有些企业觉得"反正不会违约"，随便签；有些则在合同中设置天价违约金，以为能吓住对方。其实，合理的违约金应当与可能造成的实际损失相当。过高可能不被法院全额支持，过低则起不到约束作用。建议企业在设置违约条款时，根据行业惯例和可能损失合理约定。

给企业经营者的三点实用建议：

1. 合同签订要"认准人"：和谁签约很重要！确认对方是否有权代表集体或公司。如果是和协会、业委会等组织签约，要核实其授权文件是否齐全。就像本案中，物业公司确认了业主委员会的合法地位，才使合同对全体业主有效。

2. 服务过程要"留痕迹"：物业公司能胜诉，关键是有合同证明服务关系。企业作为服务提供方，要保留好服务记录、验收单、沟通记录等；作为服务接受方，对不满意的服务要及时书面反馈并留存证据，避免日后说不清。

3. 纠纷处理要"讲方法"：刘某如果对物业服务质量有意见，应该通过业主委员会协商或向物业主管部门投诉，而不是直接拒缴物业费。企业遇到合同纠纷时，也应先尝试协商、调解，必要时再走法律程序，避免小问题演变成大损失。

最后提醒各位老板：别小看一张物业合同，它背后体现的是契约精神和法律规则。企业在日常经营中，从最基础的物业合同到复杂的商业合作，都应重视合同管理。一份规范的合同，既能保障你的权益，也能避免不必要的纠纷。

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