抵押预告登记后房屋完成首次登记，开发商保证责任即解除-潜江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂9005民初1905号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2015年12月30日，中国某甲银行潜江分行与陈某、武汉某地房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定陈某向银行借款28万元用于购买武汉某地公司开发的位于潜江市某街道某路某栋某单元某号房屋；借款期限180个月（2015年12月30日至2030年12月30日）；还款方式为等额本息；贷款利率采用浮动利率；如未按时还款，银行有权宣布贷款立即到期，并按执行利率上浮50%计收罚息。同时约定陈某以所购房屋作为抵押担保，武汉某地公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且他项权利证书交银行收执之日止。

合同签订后，银行于2016年1月5日发放贷款28万元。2016年3月1日，双方就该房屋办理了抵押预告登记。2017年1月18日，武汉某地公司办理了该房屋所在楼栋的所有权首次登记。陈某自2022年1月开始逾期未还款，银行宣布贷款提前到期并起诉，要求陈某偿还剩余本金163095.46元及相应利息、罚息，支付律师费3000元，并要求武汉某地公司承担连带保证责任，同时对抵押房屋享有优先受偿权。

武汉某地公司辩称，因涉案房屋已进行抵押预告登记且已完成所有权首次登记，根据法律规定，抵押权自预告登记之日起设立，其阶段性担保责任已解除，不应承担保证责任。

法院判决：陈某需偿还银行借款本金163095.46元、利息17752.52元及相应罚息，并支付律师费3000元；银行对抵押房屋享有优先受偿权；驳回银行要求武汉某地公司承担连带保证责任的诉讼请求。

三、案例的核心观点与企业法律风险防范提示

这个案子告诉我们一个非常重要的法律知识点：当购房者买房时，开发商常常要为购房者的银行贷款提供"阶段性连带保证"。简单来说，就是从签合同开始到房产证办下来、抵押登记完成这段时间，如果购房者还不上钱，开发商要替他还。但这个"阶段性"到底什么时候结束？很多企业老板可能以为要等到正式的房产抵押证办下来才算完，但这个案子告诉我们：不一定！

法院认为，只要满足两个条件，开发商的保证责任就解除了：第一，房子已经做了抵押预告登记；第二，开发商已经办好了整栋楼的"大产权证"（也就是所有权首次登记）。一旦满足这两个条件，法律上就认为银行的抵押权从做预告登记那天起就已经成立了，不需要等到正式的抵押证办出来。

在本案中，2016年3月做了抵押预告登记，2017年1月开发商就办好了整栋楼的"大产权证"，所以从2017年1月开始，开发商的保证责任就已经解除了。虽然陈某2022年才开始不还钱，但因为保证责任早就解除了，所以开发商不用再替他背债。

给企业的风险防范建议：

1. 开发商要注意"时间节点"：在商品房销售过程中，务必密切关注两个关键时间点——抵押预告登记办理时间和整栋楼"大产权证"（所有权首次登记）办理时间。一旦"大产权证"办下来，你的阶段性保证责任很可能就自动解除了，不需要再等购房者个人的房产证和抵押证。

2. 做好过程管理：建立专门的台账，记录每套房子的抵押预告登记日期和整栋楼"大产权证"办理日期。建议在"大产权证"办理完成后，及时书面通知银行，明确表示阶段性保证责任已经解除，避免后续纠纷。

3. 合同约定要清晰：在与银行签订保证合同时，不要简单照搬银行提供的格式条款。可以明确约定"保证期间至房屋所有权首次登记完成之日止"，而不是模糊地写"至抵押登记办妥之日"，这样更有利于保护自己的权益。

4. 银行也要注意风险：作为贷款银行，不能只盯着购房者，也要关注抵押登记的进展。如果发现开发商已经办好了"大产权证"，应尽快办理正式的抵押登记手续，不要等到购房者逾期了才想起来，否则可能面临开发商主张保证责任已解除的风险。

5. 购房者别心存侥幸：虽然开发商可能不用再替你还钱了，但银行仍然可以直接找你要钱，甚至拍卖你的房子。按时还款才是硬道理，别以为开发商不担责了你就可以不还贷。

这个案例其实对企业很有启发：在商业活动中，很多"阶段性"的责任都有明确的解除条件，不能想当然地以为要等到最后一步才算完。建议企业在签订合同时，一定要搞清楚每个环节的责任起止时间，做好过程管理，这样才能有效防范法律风险，避免不必要的损失。特别是涉及担保、保证这类责任时，更要吃透相关法律规定，不要等到出了问题才后悔。