未办理抵押登记导致银行无法优先受偿-潜江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂9005民初2050号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2023年2月15日，潜江某行有限公司与郑某、谢某签订了《个人借款合同》，约定潜江某行有限公司向郑某、谢某发放贷款250000元，贷款期限12个月，自2023年2月15日至2024年2月14日，合同利率为年利率8%，还款方式为按频率付息、一次还本。为担保上述借款合同下潜江某行有限公司的债权，潜江某行有限公司与郑某、谢某签订了《最高额抵押合同》，约定郑某、谢某以其名下位于潜江市镇村组的房产为上述借款提供抵押担保，对上述《个人借款合同》下潜江某行有限公司的全部债权承担抵押担保责任，潜江某行有限公司就该房产享有优先受偿权。上述合同签订后，潜江某行有限公司于2023年2月15日如约发放贷款。郑某、谢某从2024年2月14日开始未能按约定偿还当期应还本金利息，发生逾期。截至2024年4月12日郑某、谢某尚欠潜江某行有限公司本金250000元、利息1430.57元、复利27.66元、罚息4833.33元。另查明，双方签订的《个人借款合同》中约定，借款人未能按期足额偿还贷款本息时，应就欠付款项按照合同利率的1.5倍按日计收罚息，逾期利息按罚息利率计算复利。双方签订的《最高额抵押合同》约定，郑某、谢某以其名下位于潜江市镇村组的农村自建房提供抵押担保，潜江某行有限公司就该财产优先受偿。但该房产未办理不动产抵押登记，无不动产证号。还查明，郑某、谢某于2024年6月5日、2024年6月7日、2024年6月20日、2024年7月5日分别还款10000元，共计偿还借款本金40000元。截至2024年7月5日，郑某、谢某尚欠借款本金210000元、利息1430.57元，复利67.24元、罚息11506.67元。

法院判决结果：郑某、谢某需在15天内偿还潜江某行有限公司借款本金210000元、利息1430.57元，以及后续按合同约定计算的复利和罚息；但驳回了潜江某行有限公司要求对抵押房产行使优先受偿权的请求。

三、简单地论述案例的核心观点
这个案子的核心问题很简单：银行明明签了抵押合同，却因为没去办登记，结果房子不能用来抵债！ 就像你借朋友钱时写了借条，还约定用他的手机做担保，但手机没交到你手里——万一朋友还不上钱，你也没法直接拿手机卖钱还债。

对企业来说，这个教训太值钱了！

• 风险在哪？ 很多企业觉得“签了抵押合同就万无一失”，但法院明确说了：光有合同不行，必须去不动产登记中心办正式登记。尤其是农村自建房这类特殊房产，本身可能就不符合登记条件（比如没房产证），如果企业图省事没去查、没去办，一旦借款人跑路或破产，你的“担保”就成了一张废纸。
• 怎么防风险？
  1. 签合同后马上办登记：拿到抵押物（比如房子、设备）后，3天内去当地不动产登记中心跑一趟。别拖！案子中银行就栽在“以为合同有效就行”，结果房子没登记，钱收不回来。
  2. 先查清楚能不能登记：农村自建房、集体土地上的房子，往往不能随便抵押。借钱前让专业人员查一查，别等到打官司才发现“这房子压根不能办证”。
  3. 别信口头承诺：借款人说“证在补办，先签合同”，企业得硬气点——证没办下来前，要么不放款，要么要求加其他担保（比如找有房的第三方保证）。

记住：抵押不是签个字就完事，关键在“登记”这一步！ 企业借钱出去时，多花几百块跑趟登记中心，能省下几十万坏账损失。下次签担保合同前，务必问自己：登记手续搞定了吗？没搞定？那就别轻易放款！