租赁合同明确约定先付后用，违约方需按合同支付全额违约金-应城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)鄂09民终665号
审理法院：湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年3月15日，应城某广宾馆与应城某空广告传媒有限公司签订《门面租赁合同》，应城某广宾馆将应城市解放街232号的门店租给应城某空公司，租赁期为5年。合同约定第一年租金为50000元，以后每年递增2000元，租金支付方式为现金，合同签订时交当年租金的全部（先交钱后使用）。2018年3月15日至2019年3月14日的租金50000元已付清。2019年4月22日，应城某空公司仅支付15000元，下欠第二年房租37000元及325元水电费未付。应城某广宾馆诉至法院，要求应城某空公司支付欠款、违约金等；应城某空公司则反诉要求解除合同、赔偿损失等。

一审法院判决2020年3月14日解除双方合同；应城某空公司向应城某广宾馆支付房租37000元、水电费325元及违约金（按欠租37000元为本金，按银行同期贷款利息的1.3倍计算）；同时驳回双方其他诉讼请求。

二审法院经审理后判决：按应城某空公司撤回上诉处理；维持解除合同的判决；应城某空公司向应城某广宾馆支付房租37000元、水电费325元，合计37325元；应城某空公司支付违约金100000元；所有诉讼费用由应城某空公司承担。

三、核心观点与法律风险防范提示

这个案例看似简单，实则暗藏多个企业容易忽视的法律"陷阱"。通过分析，我为您总结了几个关键风险点，帮助您的企业避免"踩雷"：

1. 合同条款要像"白纸黑字"一样清楚

本案中，合同明确写着"先交钱后使用"，这成了法院认定应城某空公司违约的关键。很多企业签合同时，对付款时间、方式只写"尽快付清""及时处理"，结果发生纠纷时就像雾里看花，说不清谁对谁错。风险提示：签订合同时，务必明确具体时间点（如"合同签订后5个工作日内"）、具体金额和支付方式，避免使用模糊词汇。对于长期合同，建议每年签订补充协议，明确当年度义务。

2. 违约金不是"吓唬人"，真会按约定执行

一审法院认为10万元违约金过高予以调整，但二审直接改判按合同约定执行。这说明：只要违约金是双方真实意思表示，不过分高于实际损失，法院就会支持。风险提示：设置违约金时，不要贪图"高震慑"而随意写个天文数字（比如合同金额的10倍），这反而会被认定无效。建议将违约金设定在可能损失的30%左右，或者直接写明具体金额（如本案的10万元），这样既合理又容易执行。

3. 诉讼不是"交钱就行"，授权手续缺一不可

应城某空公司交了上诉费，却因没给律师开"授权书"被按撤诉处理，白白损失了二审机会。这就像买了飞机票却忘带身份证，只能眼睁睁看着飞机起飞。风险提示：委托律师打官司时，必须办理完整的授权委托书，写明具体权限（如"代为承认、放弃、变更诉讼请求"）。每次开庭前，都要确认律师手上的委托书是否在有效期内，避免"人到了，权没了"的尴尬。

4. 证据不是"有就行"，要经得起法庭检验

应城某广宾馆二审提交的照片、证人证言等证据，因不符合法律要求未被采纳。很多企业以为"有聊天记录就行"，却不知截图没显示完整对话、证人没出庭作证都会导致证据无效。风险提示：日常经营中，养成"留痕"习惯：付款用银行转账并备注用途，重要沟通用微信文字而非语音，变更合同要签书面补充协议。对于可能产生纠纷的事项，提前咨询律师如何固定证据。

5. 想"不租了"不能一走了之

应城某空公司没付清租金就搬走物品，却没交还钥匙，这种"半退租"状态最危险。企业遇到问题时，常犯两种错误：要么忍气吞声继续履行，要么一气之下直接关门走人。风险提示：如果对方违约，先发《履约催告函》（保留邮寄凭证）；如果自己想解约，必须按合同约定程序办理，比如提前30天书面通知，并做好交接记录。切记：没有书面解约手续的"事实解约"，可能被认定为单方违约。

给企业主的贴心建议：合同不是签完就束之高阁的"废纸"，而是企业经营的"安全带"。建议您每季度抽1小时，和财务、业务负责人一起复盘重要合同的履行情况，及时发现隐患。当发现对方可能违约时，第一时间收集证据并咨询专业律师，往往能用最小成本化解纠纷。

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