企业公房占用应及时清理，避免长期纠纷风险-谷城排除妨害案例解读

一、案例检索信息

案由：民事/物权纠纷/物权保护纠纷/排除妨害纠纷
案号：(2024)鄂0625民初934号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果

法院认定事实：

1. 陶某的母亲芦某生前是谷城县某业有限公司职工，1995年退休，2021年10月去世。去世前一直住在公司院内一号楼一单元301室房屋。
2. 该房屋于1996年10月登记在谷城县某业公司名下。
3. 1994年房改期间，芦某因不符合条件未能购买此房，公司已将该房屋卖给另一职工代某（代某支付了房款），但因芦某拒绝搬出，代某一直无法入住，公司只能安排代某住其他房屋。
4. 芦某去世后，公司分别在2022年5月、7月和2023年4月多次书面通知陶某腾退房屋，但陶某一直占用，并于2023年8月将房屋出租给万某，年收租金5500元。
5. 2023年10月，代某曾起诉陶某要求腾房，后撤诉；2024年4月，谷城县某业公司直接起诉陶某。

判决结果：法院判令陶某在30天内腾退房屋，交还公司，并承担300元案件受理费。公司主动放弃了索要占用费的请求。

三、核心观点与企业风险防范指南

这个案子的核心教训是什么？
企业公房如果被员工家属或其他人长期占用，必须及时清理，不能拖！ 法院明确说：房屋登记在公司名下，占用者既不是房主也不是合法承租人，公司就有权直接要求腾退。但关键在于——拖延会让小事变大麻烦。

为什么企业要警惕？

• 权属清晰是“护身符”：本案中，公司1996年就做了房产登记，这是胜诉的关键。如果房子没登记或登记混乱，企业可能连起诉资格都没有。
• “历史遗留问题”不是挡箭牌：被告辩称“这是房改老问题，法院不该管”，但法院没采纳。因为企业不是在分房，而是主张自己的房屋所有权（物权），这属于法律明确保护的范围。
• 越拖风险越大：芦某1995年退休，2021年去世，占用问题拖了20多年。结果占用者把房子出租赚钱，企业既要花时间收集证据（如多次通知的证明），还要打官司。如果早处理，可能发个通知就解决了。
• 诉讼时效不适用，但拖延有害无利：法律明确规定，要求腾退房屋不适用20年诉讼时效。但拖得越久，占用者可能转租、装修甚至“鸠占鹊巢”，企业收回成本更高。

企业如何防范？3个实操建议

1. 房产登记必须“干净又及时”

   • 所有企业房产（包括宿舍、办公房）务必登记在公司名下，避免挂靠个人或模糊登记。
   • 特别提醒：房改、拆迁等历史问题，要每年自查一遍。发现登记错误或占用异常，立即补办手续或发通知，别等员工去世、离职后才想起来。

2. 占用问题“早发现、早动手”

   • 建立房产使用台账：记录谁在住、住多久、是否符合规定（如退休员工是否该腾退）。
   • 通知要“正式又留痕”：像本案中公司多次发书面通知，并保留送达证明（如签收回执）。口头说“该搬了”等于没说！
   • 小技巧：给离职/退休员工设置“过渡期”（如3个月），到期前书面提醒，避免人情难却拖成“老赖”。

3. 别怕“撕破脸”，但程序要合规

   • 有人占房，企业常因“顾面子”拖延。但本案证明：法律站在产权方这边！只要权属清晰、通知到位，法院基本会支持腾退。
   • 注意红线：不能私自换锁、断水断电逼人搬走！必须通过书面通知、协商或起诉解决，否则企业反而要赔钱。

一句话总结：公房不是“免费午餐”，企业握紧房产证+及时行动=稳赢。拖延只会让小问题变成大窟窿！

作为专注企业法律服务的团队，征和律师事务所特别推出“风险早筛”顾问服务——用极高的性价比帮企业排查房产、合同、用工等常见隐患。我们支持先试用1个月，满意后再付费，让您零压力体验专业护航。企业合规无小事，早一步预防，少十分损失！

（注：本文案例已按规范匿名化处理，姓名/公司均以“某”替代，聚焦风险启示，不构成个案法律意见。）