企业拖欠房屋租金必须支付违约金且不能重复扣减损失-宜城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂0684民初3933号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实与判决结果
2010年6月14日，石某（甲方）与宜城市某波湾酒店投资管理有限公司（乙方）签订《蓝波湾温泉公馆租赁合同》，将位于宜城市的房屋租给某波湾公司经营。合同约定：租期十年（2011年5月1日至2021年4月30日）；租金按购房款8%计算，前五年租金由某波湾公司一次性支付，第六年起每月5日支付上月租金1478元；若逾期超3个月未付，石某有权终止合同，某波湾公司需偿还欠租并按日千分之三支付违约金。合同生效后，石某交付了房屋，某波湾公司支付了前五年租金。但此后多次拖欠租金，石某曾两次起诉（包括2020年处理截至2020年7月的欠租）。2020年8月1日至2021年4月30日期间，某波湾公司将房屋转租给第三人，但未向石某支付租金，导致纠纷。
某波湾公司辩称：1. 应扣除装修及疫情期间的租金损失；2. 应扣减石某收回房屋期间的租金。
法院判决：某波湾公司向石某支付2020年8月1日至2021年4月30日的房屋租金13302元及逾期违约金332.55元。

三、企业如何防范类似法律风险？
这个案子看似简单，却藏着企业常踩的“坑”：拖欠租金不能用“老理由”赖账，转租后仍要对原房东负责。法院为什么判某波湾公司全赔？核心就两点：

1. “已处理过的损失不能重复扣减”：某波湾公司想扣装修费和疫情损失，但之前打官司时（2020年调解书）已协商处理过这些事。企业容易犯的错是：同一问题反复提要求，以为能“碰运气”。法律讲究“一事不再理”，签过的协议就是铁证，再提等于白费劲。
2. “转租不等于甩手不管”：某波湾公司把房子转租给第三人，就以为租金该第三人付。但法院明确：转租后，原合同责任仍在你身上！如果第三人不付钱，房东照样找你要。更麻烦的是，某波湾公司说石某“收回过房屋”，却拿不出具体时间证据，结果租金一分不能少。

给企业的实操建议：

• 签合同时“白纸黑字”写清楚：像租金支付时间、损失承担（比如疫情、装修）、转租责任等，必须写进条款。例如：“若遇不可抗力（如疫情），双方需在30日内书面确认减免方案”，避免事后扯皮。
• 履约中“留痕”比承诺重要：某波湾公司败诉关键就是证据不足。企业付租金要留银行记录；和房东协商要签补充协议；转租时必须让新房客直接对原房东负责（比如三方协议）。记住：口头说“我扣了装修费”没用，微信聊天记录都可能不算数！
• 纠纷来了“先核旧账”：打官司前翻翻以前的调解书、判决书。像本案中疫情损失已处理过，再提就是浪费时间。企业法务或顾问要定期整理“历史纠纷清单”，避免重复踩坑。

这个案子给所有企业的教训是：合同不是一签了事，履约细节才是风险高发区。尤其在经济波动期，房东租客都容易“卡租金”，但法律只认白纸黑字和真凭实据。企业主别等被告了才着急，日常做好这三步——合同条款清、履约留证据、历史纠纷查——能躲掉80%的官司。

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