开发商未完成竣工验收导致无法办理产权证须支付违约金-麻城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初4898号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2012年7月22日，李某与麻城市某置业公司签订《商品房买卖合同》，购买位于麻城市楼街楼花园期单元层**号房屋，合同约定购房款为43.75万元。李某已经付清全部房款，麻城市某置业公司出具了收款收据、房款结清证明。2013年，李某从麻城市某置业公司收房后，即对房屋装修并入住使用至今十余年；并在某某公司、国家电网、自来水公司开户缴纳相应天然气费、电费、水费等。但一直没有办理产权证。《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人退房款并按房款的1%赔偿；2、买受人不退房，出卖人按房款的3%支付违约金。另查明，涉案房屋所在楼栋没有进行竣工验收，没有办理竣工验收资料备案。

法院判决：麻城市某置业公司于判决生效之日起十日内支付李某违约金13125元；驳回李某要求麻城市某置业公司直接办理产权证的诉讼请求。

三、案例核心观点及企业法律风险提示

这个案子告诉我们一个简单却重要的道理：开发商卖房后，必须把房子"收拾干净"才能让买家顺利拿到房产证，否则可能要赔钱！

具体来说，合同里明确约定：开发商要在交房后365天内，把办理房产证所需的资料提交给登记机关备案。但麻城市某置业公司连最基本的"竣工验收"都没做，就像卖衣服不给吊牌一样，导致业主十年都拿不到房产证。

法院认为：

1. 合同有效，开发商必须履行"提交备案资料"的义务
2. 因开发商没完成竣工验收（房子没"合格证"），导致无法提供备案资料，属于开发商责任
3. 按合同约定，开发商应支付房款3%的违约金（13125元）
4. 但合同没约定开发商要"亲自办证"，所以业主要求开发商直接办理产权证的请求被驳回

给房地产企业的3个重要提醒：

1. 竣工验收是"命门"，别踩红线
很多开发商觉得房子卖出去就完事了，却忽视了竣工验收这个关键环节。本案中，麻城市某置业公司就是因为没做竣工验收，导致整个楼栋"不合法"，十年后还要赔钱。提醒各位老板：房子建好后，必须第一时间完成竣工验收备案，这是办理房产证的前提条件，否则就像没考驾照就开车，迟早要出事！

2. 合同条款要写清楚，别留"糊涂账"
本案中，合同明确写了开发商只需"提交资料备案"而非"亲自办证"，所以法院只支持了违约金，没支持"办证"诉求。建议企业：

• 明确区分"资料备案"和"代办产权证"两种不同义务
• 如果要收代办费，必须在合同中单独列明
• 写清楚哪些费用由谁承担（契税、登记费等）
• 避免使用"协助办理"等模糊表述

3. 拖延解决不如早点处理
麻城市某置业公司拖了十年不解决问题，结果不仅赔了钱，还损害了企业信誉。现实中，很多开发商觉得"拖着就没事了"，但法律不会因为时间长就放过你。建议：

• 发现问题立即整改，别等业主起诉
• 对历史遗留问题建立台账，逐个解决
• 主动联系业主说明情况，争取理解

特别提醒：现在不动产登记越来越规范，很多城市已实现"交房即交证"。如果您的项目还存在类似问题，建议尽快自查整改，避免成为下一个被告。

作为企业，要记住：签合同只是开始，履行合同才是关键。房子可以慢慢建，但法律风险不能慢慢等！

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