租赁合同中拖欠租金超期出租方可依法解除合同并追讨欠款-丹江口租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷

案号：(2021)鄂0381民初1087号

审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

本案合同涉及的场地、房屋原系汉江集团教育处的资产，原汉江中学在此办学，因改革，该资产由汉江集团服务公司委托汉江某地产有限责任公司进行管理。汉江某地产有限责任公司2017年9月19日与任某签订原艺校（系汉江中学原校区之一）房屋及场地租赁合同，汉江某地产有限责任公司为合同甲方，任某为合同乙方。约定任某承租汉江某地产有限责任公司位于丹江口市域房屋及场地，房屋面积为1853.04㎡，场地面积约为2173㎡，租赁期五年，自2017年11月1日起至2022年10月31日止，每年租赁费为45万元，租赁押金为18万元，租金每半年支付一次。先支付租金，后使用房屋。合同第十一条约定：房屋及场地租赁期间，乙方有拖欠房租及物业管理费10天以上的行为，甲方有权随时解除合同，收回租赁房屋及场地，不对乙方做任何补偿或赔偿，并不退还乙方押金。如乙方违反了合同十一条的约定，乙方每天应按月租金的3%支付违约金。合同签订后，汉江某地产有限责任公司按照合同约定将房屋及场地交付给任某使用。2018年10月29日因任某拖欠房租，汉江某地产有限责任公司向丹江口市人民法院提起诉讼，要求任某履行合同支付房租及违约金。经法院调解，双方达成了协议，任某履行了调解书确定的义务后，就未按合同的约定半年支付一次租金，而是按年租金数额，数次零星给付。从2019年3月起，任某拖欠汉江某地产有限责任公司房屋租金未支付。新冠肺炎疫情期间，汉江某地产有限责任公司免除了任某半年的房屋租金。汉江某地产有限责任公司请求任某支付从2019年3月起至2021年2月10日之间的房屋租金。该期间的房屋租金应为649828.76元。2021年3月15日，汉江某地产有限责任公司向任某发出解除租赁合同的通知。

法院最终判决：确认汉江某地产有限责任公司与任某租赁合同解除，任某在判决生效后六十日内腾退租赁的房屋及场地返还给汉江某地产有限责任公司；任某支付拖欠的房屋租金649828.76元，并按所欠房租金额的20%支付违约金；案件受理费5150元由任某负担。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例告诉我们：租赁合同中，只要约定明确，当租户拖欠租金超过约定期限，房东完全可以依据合同解除合同并追讨欠款，法院会支持这种合法主张。

很多企业作为房东时，常常遇到租户拖欠租金的问题，但往往因为以下几个原因而吃了亏：

1. 合同条款不明确：很多企业签订租赁合同时，只简单写"按时支付租金"，却没写清楚"按时"是多久、拖欠后有什么后果。本案中，合同明确约定"拖欠房租10天以上，甲方可解除合同"，这成为胜诉的关键。

2. 发现问题不及时处理：本案中，租户早在2018年就出现拖欠，房东当时起诉并获得调解，但之后没有坚持按合同执行（半年一付），让问题越拖越严重。小问题不及时处理，最后变成大麻烦。

3. 缺乏书面证据：很多企业口头催租，没有保留书面通知证据。本案中，房东2021年3月15日发了解除合同的书面通知，这一举动非常关键。法院判决以这个时间点确认合同解除。

4. 违约金约定不合理：本案合同约定"每天按月租金3%支付违约金"，但起诉时原告主动调整为"欠款的20%"，法院才支持。如果坚持过高违约金，可能不被法院认可。

给企业的三个实用建议：

✅ 签订合同时：一定要明确写清租金支付时间、拖欠多久算违约、违约后如何处理。不要怕条款"太严"，清晰的约定是对双方的保护。

✅ 履行合同时：租户一旦拖欠，要立即书面提醒，保留催缴证据。不要因为"关系好"就口头说说，这会让自己在日后纠纷中处于劣势。

✅ 决定解约时：必须发出正式的书面解除通知，并保留送达证据。像本案这样，发个解除通知后再起诉，成功率就很高。

特别提醒：疫情期间很多企业主动减免租金是善意行为，但一定要书面约定减免后的支付安排，否则可能像本案一样，减免后租户仍不付钱，让企业雪上加霜。

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