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预告登记超90天未办正式登记将失效，一房二卖风险大-丹江口买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：2 丹江口法律顾问

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一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂03民终2966号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

王某于2017年1月5日从王某斌（王某父亲）在中国某银行股份有限公司的账号上通过刷卡向某公司支付5万元；通过闵某春（王某母亲）在中国银行丹江口支行的账号上通过刷卡向某公司支付3.1万元；通过在湖北某农村商业银行股份有限公司桃园支行王某斌的账户上向某公司支付9万元；另取款6.35万元，与自有现金合计向某公司支付了24万元购房款。2017年2月2日，王某与某公司签订《商品房买卖合同》，购买某公司开发的位于丹江口市路广场幢单元号房屋。合同约定：商品房价款为48万元。出卖人应当在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理。1.买受人退房，出卖人在买受人退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订同日，王某从王某斌在中国某银行股份有限公司的账号上向某公司转账支付14万元；从王某斌在中国某银行股份有限公司的账号上向某公司转账支付10万元，某公司于2017年2月2日向王某出具收据一张，内容为："交款单位王某，人民币（大写）肆拾捌万元整￥480000.00，收款事由3-2902房屋"。2017年2月2日，某公司将丹江口市均州一路1＃3-2902号房屋交付给王某。另查明，2015年2月12日，某公司将丹江口市均州一路1＃3-2902号房屋在丹江口市不动产登记中心办理了产权登记，登记房屋所有权人为某公司。2015年8月20日，孙某与某公司签订商品房买卖合同，约定将前述2902号房按512052元的价格出售给孙某（一同由孙某购买的房屋还包括某公司开发的位于丹江口市路广场房屋），售房款以某公司欠付湖北某典当有限公司的借款抵付。该商品房买卖合同已提交相关机构备案，并在丹江口市房屋产权产籍监理所对该房屋于2015年8月21日办理了预告登记权利人为孙某的预告登记。

法院最终判决：某公司支付王某违约金14400元，并在判决生效后十日内协助王某将房屋所有权人变更登记为王某。孙某上诉被驳回，维持原判。

三、案例核心观点及企业风险防范提示

这个案子看起来复杂，其实核心问题就一个：房屋预告登记后90天内不办理正式登记，预告登记就会失效！

先给大家讲讲什么是"预告登记"：当你买房但还没办完正式手续时，可以先做个预告登记，防止卖家把房子再卖给别人。但法律明确规定，做了预告登记后，你必须在90天内去办正式的产权登记，否则这个"保护伞"就自动失效了。

在这个案例中：

对企业老板们来说，这个案例至少给我们三个重要警示：

第一，预告登记不是"一劳永逸"的护身符
很多企业以为做了预告登记就万事大吉，其实它只有90天"保质期"！特别是房地产企业，在给客户办理预告登记后，一定要及时提醒客户在90天内完成正式登记，否则可能引发"一房二卖"的法律风险。作为购房者，也一定要在预告登记后尽快办理正式手续。

第二，"以债抵房"交易要特别谨慎
孙某买房是用"湖北某典当公司对某公司的债权"来抵房款的，但法院认为他"未实际支付购房款"，证据不足以证明是真实买卖关系。企业在进行类似"以物抵债"交易时，必须保留完整的资金流向证据、债权债务确认文件，最好有第三方见证，避免被认定为虚假交易。

第三，"一房二卖"风险极大，后果严重
某公司把同一套房先后卖给两个人，虽然最后法院判给后来买房的王某，但公司仍要支付违约金并承担诉讼费。作为企业，绝对不要心存侥幸搞"一房二卖"，这不仅可能要退还房款、支付违约金，还可能被认定为欺诈，面临更严重的法律后果。

给企业的实用建议：

  1. 建立完善的房产销售台账，对每套房屋的销售状态、预告登记时间实时监控
  2. 设置90天预警机制，对临近期限未办正式登记的交易及时跟进
  3. "以债抵房"等特殊交易必须签订书面协议，保留完整证据链
  4. 严格审查购房人身份和交易真实性，避免与他人恶意串通
  5. 发现房屋存在预告登记时，务必确认其是否有效，不要盲目销售

企业朋友们要记住：房产交易无小事，一个疏忽可能让企业付出巨大代价。特别是房地产相关企业，更要规范销售流程，完善合同管理，避免因小失大。

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