买受人实际占有房屋后不得以无法办理产权证为由拒付尾款-芜湖拍卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：拍卖合同纠纷
案号：(2023)皖0207民初1178号
审理法院：安徽省芜湖市鸠江区人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

案涉白茆镇江坝社区白茆供销社超市8间门面房为原白茆供销社所有，系划拨土地用房。2009年5月14日，原无为县人民政府下发第9号《关于供销系统19家商贸流通企业变更土地性质的协调会议纪要》，将案涉房屋的划拨用地变更为出让土地。2013年10月31日，原白茆供销社与安徽某业拍卖有限公司签订委托拍卖合同，将原白茆供销社所有的位于白茆镇江坝社区白茆供销社超市8间门面房交由其拍卖，该合同约定了"价款支付期限：拍卖成交后七个工作日"、"委托人应当协助拍卖人和买受人依法办理拍卖标的的证照变更、产权过户手续"、"因委托人原因造成拍卖标的的权利不能实际转移的，委托人应承担违约责任"。2013年11月8日，李某就案涉房屋向安徽某业拍卖有限公司提交意向竞买申请登记表。同日，李某与安徽某业拍卖有限公司签订竞买协议书，约定乙方即竞买人李某须在拍卖成交之日起7个工作日内交清全部价款。同日，李某拍得案涉房屋，成交价格为280万元。李某在竞买时向拍卖人安徽某业拍卖有限公司缴纳竞买保证金140万元。2014年1月15日，安徽某业拍卖有限公司将其中的100万元支付给原告。2017年4月14日，案涉房屋由李某卖与他人。

另查明1，原白茆供销社于2013年9月24日被准予注销登记，根据原无为县供销合作社联合社下发的《关于全面推进商贸流通企业改制的实施意见》，对资产总量超过改制成本的企业，其剩余资产的处置移交县供销社某兴资产经营管理有限公司统管。2020年6月30日，该公司变更名称为无为市某兴资产经营管理有限公司即本案原告。

另查明2，安徽某业拍卖有限公司于2022年7月11日注销，股东为叶某、金某。

另查明3，李某在（2020）皖0207民初1871号案件庭审中作为证人自述："如果证能够办了的话，我愿意支付剩余140万元"。

法院判决结果很简单：判决李某需向无为市某兴资产经营管理有限公司支付购房款154万元，并自2023年3月13日起按年利率4.745%支付逾期付款违约金；同时驳回原告对叶某、金某的全部诉讼请求。

三、案例核心观点：企业必须注意的法律风险

这个案例看似是一个简单的房屋拍卖纠纷，实际上隐藏着企业经营中极易忽视却可能带来巨大损失的法律风险。让我们用大白话说清楚几个关键点：

第一，占有房屋后别想用"办不了证"当挡箭牌。很多企业可能认为，既然房子办不了产权证，买家就有理由不付尾款。但法院明确指出：李某不仅实际占有了房屋，还在2017年就把房子转卖给了别人！这种情况下，再以"无法办理产权过户"为由拒付尾款，纯粹是"占了便宜还卖乖"。企业做买卖，尤其是处置资产时一定要记住：一旦对方实际占有使用了资产，就很难再以手续问题为由逃避付款义务。

第二，诉讼时效不是"免死金牌"，一句话就能让你"死灰复燃"。这个案子最值得企业警惕的是诉讼时效问题！拍卖成交是2013年的事，原告2023年才起诉，表面看早就过了3年的诉讼时效。但李某在2020年另一起案件中说了句"如果证能够办了的话，我愿意支付剩余140万元"，这句话直接让法院认定他"同意履行义务"，诉讼时效重新计算！现实中，企业负责人随口一句"等条件成熟就付"、"回头再说"，可能就会让对方抓住把柄。建议企业：涉及债务问题，无论是欠别人还是别人欠你，千万别随意表态，必要时请专业律师把关。

第三，拍卖公司只是"媒人"，不是"债主"。原告想让拍卖公司股东叶某、金某承担付款责任，法院直接驳回。为什么？因为拍卖公司只是提供居间服务的"中介"，真正的买卖双方是原白茆供销社和李某。企业委托拍卖时要分清：拍卖公司不替买家担保付款，也不对资产瑕疵负全责（除非合同另有约定）。作为委托方，企业应该自己把好资产权属关，而不是指望拍卖公司当"背锅侠"。

第四，企业改制别忘"债权债务清单"。原白茆供销社注销后，其资产由某兴公司管理，但原告差点因主体资格问题败诉。很多企业在改制、合并、分立时，只关注有形资产交接，却忽略债权债务的明确承继。一旦发生纠纷，可能像本案原告一样被质疑"你凭什么来告"。建议企业在改制时，务必通过正式文件明确约定债权债务承继关系，并做好公示。

征和律师提醒

这个芜湖案例告诉我们：企业处置资产不是"一锤子买卖"，从签订合同到最终收款，每个环节都可能埋雷。特别是当对方已实际使用资产时，再想追讨尾款将异常艰难。

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