房地产企业为购房者提供按揭担保后如何有效追回代偿款-桐城追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷

案号：(2021)皖0881民初2107号

审理法院：安徽省桐城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

被告杨某与被告方某系夫妻关系。2014年9月11日，被告杨某与原告桐城某发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告杨某向原告购买盛世某园第一幢1006号房屋，合同总价款478000元，其中首付款198000元，按揭贷款280000元。2014年10月23日，被告杨某、方某与中国建设银行桐城支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定两被告向中国建设银行桐城支行借款28万元，借款时间2014年10月23日至2024年10月23日，借期利率为基准利率上浮5%，逾期再上浮50%。同时约定担保方式为抵押加最高额保证。另，原告桐城某发有限责任公司与中国建设银行股份有限公司安庆市分行于2012年11月15日签订保证合同一份，约定原告桐城某发有限责任公司为中国建设银行股份有限公司安庆市分行与因购置盛世某园房产而与中国建设银行股份有限公司安庆市分行发生借贷关系的债务人之间形成的债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，并在中国建设银行股份有限公司安庆市分行开立专项保证金账户。后，两被告未能按期归还中国建设银行桐城支行按揭贷款，该行从原告桐城某发有限责任公司保证金账户中于2019年11月11日扣还本息24700元，于2020年8月10日扣还本息12200元，于2021年2月25日扣还本息143321.03元，以上三笔合计180221.03元。另查，原告桐城某发有限责任公司通过其全资子公司桐城市天某有限公司向安徽桐城农村商业银行股份有限公司和平支行借款用于缴纳中国建设银行股份有限公司安庆市分行保证金，贷款利率为年利率6.12%。

法院最终判决：杨某、方某需在判决生效后十五日内偿还桐城某发有限责任公司代偿款180221.03元及利息5359.21元（计算至2021年6月2日），并自2021年6月3日起以180221.03元为本金，按年利率6.12%支付利息至清偿之日止，案件受理费2006元由杨某、方某共同负担。

三、案例核心观点与法律风险防范提示

这个案例揭示了一个房地产企业在日常经营中常见的法律风险：为购房者提供按揭贷款担保后，购房者断供导致企业被动代偿。许多房地产公司认为，只要房子已经卖出去了，后续贷款就是购房者和银行的事，其实不然。本案中，桐城某发有限责任公司因为给购房者提供了贷款担保，当杨某、方某不按时还贷时，银行直接从公司的保证金账户扣款，公司不得不替他们"买单"。

为什么企业会陷入这种被动局面？

1. 担保责任不明确：很多开发商在与银行签订担保合同时，没有详细约定代偿后的追偿条款，导致后期追讨困难。

2. 购房者资信审查不严：销售过程中过于追求成交量，对购房者的还款能力审查流于形式，埋下断供隐患。

3. 代偿后追偿不及时：发现购房者逾期后，没有及时介入处理，等到银行多次扣款后才行动，导致损失扩大。

4. 夫妻共同债务认定不清：本案中，虽然只有杨某签订了购房合同，但方某作为配偶也承担了共同还款责任，这是因为婚姻关系存续期间的购房债务通常被认定为夫妻共同债务。

企业应该如何防范这类风险？

1. 严格审查购房者资质：不要只看首付是否到位，要像银行一样认真审核购房者的收入证明、征信报告等材料，对高风险客户提高首付比例或拒绝提供担保。

2. 完善担保合同条款：在与银行签订担保合同时，明确约定：

   • 代偿后的追偿权利
   • 购房者逾期时的预警机制
   • 代偿金额的利息计算标准（可以参照本案中的做法，按企业实际融资成本计算）

3. 建立动态监控机制：与银行建立信息共享机制，一旦发现购房者连续2-3期未还款，立即介入处理，不要等到银行直接扣款。

4. 提前约定违约责任：在商品房买卖合同中明确约定，若因购房者原因导致开发商代偿，购房者需支付高额违约金，并授权开发商在必要时收回房屋。

5. 及时行使追偿权：一旦代偿发生，应在3个月内通过书面催告、发送律师函等方式主张权利，避免超过诉讼时效。

对于房地产企业来说，卖房子只是开始，后续的按揭担保责任同样重要。很多企业只关注销售业绩，忽视了后期风险管控，最终不仅赚不到钱，反而要倒贴。本案中，桐城某发有限责任公司虽然最终胜诉，但前期已垫付18万余元，加上诉讼成本和时间成本，实际损失不小。

作为企业法律顾问，我建议房地产企业在签订担保合同时，务必请专业律师审核条款；在销售过程中建立完善的客户信用评估体系；在出现逾期苗头时，及时采取法律措施，不要等到银行直接扣款才行动。预防永远比补救更经济、更有效。

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