未取得商品房预售许可证签订的购房合同无效，但房屋占有使用费起算时间应合理-南陵返还原物纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：返还原物纠纷
案号：(2025)皖02民终831号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年3月25日，南陵县某房地产开发有限公司与俞某签订了许镇镇和谐商业街C2-110室商品房预售合同。俞某在签订合同后当年接收了该房屋并实际占有使用。但南陵县某房地产开发有限公司对C2幢房屋至今未取得商品房预售许可证明，也未办理房屋初始登记。

2019年11月，芜湖市中级人民法院裁定受理对南陵县某房地产开发有限公司的破产清算申请，并指定安徽兄弟律师事务所担任破产管理人。此前，在另一起民间借贷纠纷执行案中，法院曾于2017年查封了该房屋并裁定拍卖，俞某提出执行异议及执行异议之诉，但均被法院驳回。

2024年5月，破产管理人向俞某发送腾房通知，但俞某称未收到。同年7月，南陵县某房地产开发有限公司向法院起诉，要求俞某腾房并支付自2019年5月起的房屋占用损失。

一审法院判决俞某腾房，并自2019年5月1日起按每年1.8万元支付资产占用费。俞某不服上诉，二审法院改判将资产占用费的起算时间从2019年5月1日调整为2024年7月24日（即一审起诉状送达之日），其他部分维持原判。

三、法律风险防范提示

这个案例告诉我们：开发商没有商品房预售许可证就卖房，合同无效，但购房人仍需返还房屋，不过房屋占用费的起算时间要合理。很多企业老板可能认为"我卖房收了钱，房子就该是买家的"，但法律不是这么简单。

重点风险提示：

1. 预售许可证是"生死线"：房地产开发企业必须先取得《商品房预售许可证》才能卖房。本案中，南陵县某房地产开发有限公司因为没有这个证，导致与俞某签的合同被认定无效。企业老板要注意：没有预售许可证就卖房，不仅合同无效，还可能被罚款，甚至承担刑事责任。

2. 合同无效≠钱货两清：即使合同无效，购房人已支付的房款可以作为普通债权申报（本案中俞某的106万元购房款被认定为普通债权），但房屋还是要返还给开发商。企业千万别以为"合同无效我就能白占房子"，法律会保护真正的权利人。

3. 占有使用费起算要合理：本案二审改判的关键点是：虽然合同无效，但俞某是"善意购房人"（不知情且已付款），且破产管理人发出的腾房通知未有效送达，所以占用费从起诉状送达之日才开始计算，而不是从购房人实际入住时计算。这对企业很有启发：主张权利要及时且有效通知，否则可能损失大量应得收益。

4. 破产程序中更要规范操作：企业进入破产程序后，管理人必须规范操作。本案中，管理人2020年就接管了公司，但直到2024年才通知腾房，且通知方式有问题（彩信未开通），导致占用费少算了4年多。破产管理不是"走过场"，每个步骤都要留痕、有效。

给企业的实操建议：

• 卖房前必查"五证"：商品房预售必须具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，缺一不可。建议企业建立"五证"核查清单，销售前由法务签字确认。

• 发现无证销售立即止损：如果已经无证销售，应尽快补办证件或与购房者协商解除合同、退款，避免后续更大的损失。本案中开发商拖延多年，最终不仅损失房屋占用收益，还惹上官司。

• 通知务必"看得见、留得住"：无论是催款、解约还是要求腾房，通知必须采用能证明对方收到的方式：快递（写明文件名称）、现场送达（录像+见证人）、公告（符合法定条件）。别以为发个微信就算通知到位了。

• 破产管理要专业规范：企业濒临破产时，一定要聘请专业机构担任管理人，并监督其规范操作。本案中管理人如果及时有效通知腾房，开发商可能多收回7万多元占用费（1.8万×4年）。

很多房地产企业老板总说"先做生意，后补手续"，但这个案例告诉我们：没有预售许可证的销售，就像走在悬崖边——看似平坦，实则危险。一旦出事，不仅赚不到钱，连已经收的房款都要作为普通债权排队受偿（破产清偿率通常很低）。

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