业主不能仅以个人感受拒交物业费-和县物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2023)皖0523民初5219号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果
被告郭某系天和御某城31栋602室业主，该房屋建筑面积为108.26平方米。2018年12月31日，和县某华物业有限公司与天和御某城业主委员会签订《天和御某城物业服务合同》，约定该公司自2019年1月1日起为小区提供物业服务至2022年12月31日止。合同约定多层住宅物业费按0.5元/月/平方米计算，业主需按年缴纳，逾期按日千分之三收取滞纳金。郭某已缴纳前期物业费，但自2017年1月1日起未支付费用，至2022年12月31日累计欠费3897元（108.26平方米×0.5元/平方米/月×72个月）。和县某华物业有限公司多次催收未果后提起诉讼。
郭某辩称：物业服务合同到期后未续签，后续合同无效；物业公司曾以“不交物业费就不开天然气证明”为由刁难他；同时指责小区卫生差、停车堵塞消防通道、门岗管理混乱等，因此拒交物业费。
法院判决：郭某需在10日内支付欠交的物业费3897元，但驳回物业公司要求的779元滞纳金请求。

三、核心观点与企业法律风险防范提示
这个案子看似是“业主和物业的扯皮”，实则给所有物业服务企业敲响了警钟：业主不能仅凭个人主观感受拒交物业费，但企业若服务不到位、管理不规范，可能面临催收困难甚至败诉风险。 法院为什么支持物业费却驳回滞纳金？关键在于两点：

1. 合同有效是基础：物业公司与业主委员会签订的合同合法有效，对全体业主有约束力。郭某说“合同未续签”，但法院查明2018年已重新签约，他作为业主必须遵守。
2. 业主的“理由”站不住脚：郭某声称“卫生差”“停车乱”，却只提供几张模糊照片，无法证明服务存在“严重瑕疵”。法院明确指出：物业服务是否达标，涉及全体业主利益，应由业主委员会集体决定，不能由个别业主单方面“我觉得不好”就拒交费用。但同时，物业公司主张滞纳金被驳回，也说明催收时缺乏规范证据（如未明确约定滞纳金计算方式）。

对企业（尤其是物业公司）的实操建议：

• 签合同要“合法合规”：务必确保与业主委员会签约时，对方有合法授权（比如查看业委会备案文件）。避免出现“口头约定”或“程序瑕疵”，否则业主可能以“合同无效”为由拒缴费。
• 服务过程“留痕管理”：清洁记录、安保巡逻表、费用公示照片等，都要定期存档。万一业主投诉，这些就是你的“护身符”——像本案中郭某仅用照片举证，但物业公司若能提供每日清洁签到表，就能轻松反驳。
• 催缴费要“规范留证”：别光靠口头催收！用书面函件、短信或邮件通知业主，并保留送达记录（如快递回执、系统截图）。本案中物业公司提供了律师函，所以物业费诉求被支持；但滞纳金因合同条款模糊被驳回，提醒企业：合同细节要写清，比如滞纳金比例是否合法（日千分之三可能过高）。
• 小问题别拖成大矛盾：郭某提到“不交物业费就不开天然气证明”，这种“捆绑收费”极易激化矛盾。遇到业主投诉，第一时间现场核查并书面回复，把问题解决在萌芽阶段，避免积累成拒缴费的借口。

最后提醒：物业费纠纷看似“小案子”，但处理不当会拖垮企业现金流。与其事后打官司，不如事前做好风险防控。征和律师事务所专注企业法律服务，为物业公司量身定制合同模板、催收流程和业主沟通指南，性价比极高——您可先试用基础服务，满意后再付费，真正实现“花小钱防大险”。

（注：本文案例已隐去当事人全名及企业全称，符合司法文书隐私保护要求。）