租赁合同中税收条款约定不当可能被认定无效-和县租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2022)皖0523民初1337号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2017年12月28日，和县某兴建设发展有限公司（甲方）与瑞安市某荣标准件有限公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：乙方租赁甲方裕溪河路西区标准化厂房8号（建筑面积6750平方米），租赁期3年，自2018年3月1日至2021年2月29日止。厂房租金标准为7元/㎡/月，物业费0.3元/㎡/月。同时约定，自项目搬迁投产之日起，第一个会计年度乙方实际开票金额不低于3000万元，第二个会计年度不低于4000万元，第三个会计年度不低于5000万元，乙方项目综合税率不低于5%。合同还约定，甲方将给予乙方税收奖励和第一年房租奖返。

因厂房建设工期延后，2019年10月9日，甲方与安徽某荣汽车零部件有限公司对原租赁合同作出变更：租赁厂房变更为和州大道西汽车零部件产业园4#、5#厂房，面积变更为7060平方米，租赁期限变更为2018年11月1日至2021年10月31日。但两被告一直拖欠租金及物业费。原告于2021年5月25日书面催讨无果。

另查明，安徽某荣汽车零部件有限公司三个会计年度实际开票金额分别为30297759.27元、31762341.79元、57153129.56元。

法院判决结果：两被告需在判决生效后十日内腾空厂房并支付租金及物业费104万余元（已扣减疫情期间免租金额、税收奖励和第一年房租奖返），2022年4月30日后的费用按合同约定计算至实际腾房时止。

三、简单地论述案例的核心观点

这个案子看似是简单的厂房租金纠纷，实则暴露了企业签订合同时常见的"隐形炸弹"——那些看似普通却可能无效的合同条款。作为企业主，看完这个案例，您应该警惕三个关键风险：

第一，千万别在合同里"发明"税收规则！
合同中"乙方项目综合税率不低于5%"的约定，是本案最大争议点。很多老板觉得："我跟对方商量好就行"，但实际上，税收是国家法律强制规定的，企业只能按法定税率缴税，既不能少缴也不能多缴。就像您不能跟税务局商量"我少交点税行不行"，也不能跟租客约定"你必须多交税给我奖励"。法院在判决中虽未直接说这条无效，但计算奖励时完全忽略了"5%"的要求，说明这类条款在法律上站不住脚。重要提示：合同条款可以约定奖励条件，但不能干预国家税收政策！ 企业要享受税收优惠，应直接引用政府公开政策原文，而不是自己"创作"税收规则。

第二，疫情不是免租的"万能理由"，但政策是"救命稻草"！
被告主张因疫情影响应免交三个月租金，法院支持了这一请求，依据是安徽省政府明确规定的"对承租国企房屋的中小微企业免收2-4月房租"。这告诉我们：遇到疫情等特殊情况，企业必须第一时间收集官方政策文件。作为出租方，要主动了解政策避免纠纷；作为承租方，要保留停产、限产等证明材料。但要注意，普通私人房东不受此政策约束，所以签合同时最好约定"如遇国家政策调整，按最新规定执行"。

第三，"奖励条款"要像菜谱一样清楚！
本案中，法院能准确计算出38万多元的税收奖励，是因为合同写明了"第一年100%奖励、后四年50%奖励"。但很多企业合同只写"根据经营情况给予奖励"，结果打官司时法院根本没法判。记住：所有奖励、减免都要写清计算公式、时间节点和触发条件，就像做菜要写"放盐5克"而不是"适量放盐"。

给企业老板的3条保命建议：

1. 涉及税收、环保等国家强制规定的条款，请专业律师把关，别自己瞎编
2. 长期合同必须加入"政策变化处理条款"，明确遇到疫情、税率调整怎么办
3. 双方互惠条款（如开票金额换租金减免）要像计算器一样精确，避免"大概""左右"等模糊词

这个案子最终双方各退一步：租客拿到应得的奖励，房东也收回了大部分租金。但如果合同条款写得更规范，根本不用闹上法庭——省下的律师费够交半年租金了！

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