租赁合同违约金约定过高法院将调减-含山房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0522民初1290号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2018年11月23日，盐城市香某有限公司通过公开竞价的方式竞得含山县（都市菜园）的承租权。2018年12月6日，含山县商务局作为出租方与香某公司作为承租方签订《含山县国有资产租赁合同》，约定租赁期限为15年，第一年为市场培育期免租金；第二年至第六年租金为38.2222万元／年；租金按年支付，需在每年11月10日前支付，先付款后租用；合同同时约定，如逾期支付租金，每逾期一天需按日租金的5倍支付滞纳金。

2019年1月22日，双方签订补充协议，约定2018年12月7日至2019年3月6日为市场改建装潢期，不计算在租赁期限内，原定租期顺延三个月。

2020年11月24日，含山县商务局向香某公司发出《竹园路农贸市场租金催缴通知书》，要求其在2020年12月10日前支付2020年3月7日至2021年3月6日期间的租金286667元（已根据马鞍山市政府规定减免3个月疫情租金）。

香某公司未按时支付租金，理由是租金过高导致经营困难，曾与县里协商减免但未果。含山县商务局遂向法院提起诉讼，要求香某公司支付租金286667元及按日租金5倍计算的违约金。

法院判决：香某公司应向含山县商务局支付租金286667元，但将违约金从日租金的5倍（约5235元/日）调减为按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）加计30%计算。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例告诉我们一个关键问题：合同中的违约金不是想约定多高就能支持多高！

香某公司老板姚某可能在签合同时觉得"5倍日租金"的违约金条款没什么大不了，或者觉得不会用上。结果疫情来了经营困难，没按时交租，一算吓一跳——每天要付5000多元的违约金！一年下来违约金可能比租金还高。香某公司赶紧向法院喊"太高了"，法院也认为这确实"过分高于实际损失"，最终把违约金大幅调低了。

对企业的重要警示：

1. 签合同时别只看租金，更要看清违约条款
   很多企业老板签合同时只关注租金高低、租期长短，对违约责任条款草草看过就签字。这个案例中，香某公司可能根本没意识到"5倍日租金"意味着什么。建议企业在签订租赁合同时，务必请专业律师审查违约条款，特别是违约金计算方式，避免掉入"天价违约金"陷阱。

2. "口头承诺"不靠谱，一切以书面为准
   香某公司称曾与县里协商减免租金，但没有书面证据。法院只认白纸黑字的合同。企业在与对方协商变更合同时，一定要形成书面补充协议，否则"说了不算"。疫情期间很多企业面临困难，如需调整租金，务必签订书面补充协议明确新条款。

3. 违约金不是"惩罚工具"，过高约定等于白约定
   很多出租方认为约定高额违约金可以"震慑"承租方，但法律明确规定：违约金不能过分高于实际损失。这个案例中，出租方虽然赢了官司，但原本可拿5倍违约金变成了LPR加30%，损失很大。建议企业设定违约金时参考实际可能损失，一般不超过损失的30%，这样法院才会全额支持。

4. 经营困难要早沟通，别等法院找上门
   香某公司经营困难后，没有及时与商务局协商解决方案，而是等到被起诉才说"租金太高做不下去"。企业遇到经营困难时，应主动与对方沟通，寻求延期付款、减免租金等解决方案，保留沟通记录，避免直接违约。

5. 政府优惠政策要主动了解，别等"别人告诉你"
   本案中因疫情政府有免租政策，商务局主动减免了3个月租金。但香某公司可能不知道还有其他可能的扶持政策。建议企业定期关注当地政府出台的惠企政策，特别是特殊时期（如疫情、经济下行期），主动申请符合条件的支持。

给企业的实用建议：

• 签约前务必"三问"：这个违约金合理吗？万一我付不起怎么办？有没有书面保障？
• 每年合同到期前3个月检查下一年度付款义务，提前做好资金安排
• 保留所有与合同履行相关的沟通记录，微信、邮件都是证据
• 遇到困难别"躺平"，主动协商总比被动应诉强

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