房屋所有权转移后原房东继续收租必须退还-广德不当得利纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：不当得利纠纷
案号：(2025)皖1882民初2196号
审理法院：广德市人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年，广德某乙公司与杨某签订租赁合同，将广德某19栋122-132、227-237室共计1934.89平方米出租给杨某等人使用，租赁期限自2021年12月1日至2024年11月30日，后部分租户退租。广德某乙公司收取了其中部分租户自2022年12月1日至2023年11月30日期间的年租金共计237577元。因广德某乙公司等被执行人未履行法律文书确定的义务，2023年3月22日，溧阳市人民法院作出执行裁定书，将登记在广德某乙公司名下的位于安徽省广德市不动产作价变更登记至溧阳某甲公司名下，包括案涉租赁合同所涉19栋122-132、227-237室的权属变更登记。之后租金由溧阳某甲公司收取。2025年3月28日，溧阳某甲公司提起诉讼，请求广德某乙公司退还2023年4月1日至2023年11月30日期间的租金及利息。

一审法院驳回了溧阳某甲公司的诉讼请求。二审法院查明事实后改判：撤销一审判决，广德某乙公司需退还溧阳某甲公司租金158384.67元及利息（自2025年3月28日起按同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。

三、企业法律风险防范要点

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：房子所有权转移后，原来的房东继续收租就是"不当得利"，必须把租金退还给新业主！

很多企业老板可能认为："房子已经租出去了，租期还没到，我作为原房东继续收租天经地义。"但法律可不是这么规定的！本案中，广德某乙公司就是因为犯了这个错误，白白损失了近16万元租金还搭上诉讼费。

企业应当特别注意以下三点风险防范措施：

1. 产权转移时要立即梳理租赁情况
   当企业通过法院执行、买卖等方式取得房产时，务必第一时间查明房产上是否存在租赁关系。本案中，溧阳某甲公司正是因为没及时确认自己是否拥有案涉房屋的所有权，一审时连"房子是不是我的"都证明不了，直接导致败诉。建议：取得房产后立即整理租赁合同、查看房屋现状，必要时可请专业律师协助核查。

2. 做好"权利交接"书面通知
   房产所有权转移后，新业主应当立即向租户发出书面通知，告知产权变更事实及后续租金支付对象。本案中，如果溧阳某甲公司能及时通知租户"从2023年4月起租金请付给我"，就能避免后续纠纷。切记：口头通知不保险，必须保留书面证据！

3. 关键证据要一次性收集完整
   本案一审败诉、二审胜诉的关键在于证据！一审时溧阳某甲公司只提供了租赁合同和转账记录，但没证明"案涉房屋确实在法院裁定的129套房产中"；二审时补充提交了不动产权证书和评估报告，才让法院确认了事实。给企业老板的忠告：打官司就是打证据，不要指望"对方不到庭就能赢"，自己必须把证据做扎实。特别是涉及房产交易、债务抵偿等情况，务必保留好法院裁定书、评估报告、产权登记等全套文件。

特别提醒：很多企业认为"反正对方没来应诉，我肯定能赢"，这是大错特错！本案中广德某乙公司虽然缺席庭审，但溧阳某甲公司仍因证据不足一审败诉。法院判案只认证据，不看谁到场谁不到场。

四、征和律师事务所专业支持

作为专注企业法律风险防控的专业机构，征和律师事务所提醒广大企业：法律风险往往藏在日常经营的细节中。本案看似简单的"收租金"问题，却因产权意识不足导致企业蒙受损失。我们为企业提供极高的性价比法律顾问服务，可以先试用满意后付款，帮助企业建立完善的风险防控体系，避免"赢了官司输了钱"的尴尬局面。专业的事交给专业的人，让法律成为企业发展的护航者而非绊脚石！