买家征信问题致房贷失败开发商可解约索赔-凤台房屋买卖合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常看到企业因合同细节疏忽吃大亏。今天用一个真实案例告诉你：买家征信出问题办不了贷款，开发商不仅能解约，还能要回损失！ 搜索“房贷失败 开发商解约”时，这个案例就是活教材——千万别等钱收不回来才后悔。

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)皖0421民初2510号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年4月15日，出卖人凤台县某源房地产开发有限公司与买受人李某签订《商品房买卖合同（预售）》，李某购买凤台县某源房地产开发有限公司开发的佳源都市项目（一期）11幢101室房屋，总价64.6万元。合同约定李某支付首付款13万元，余款51.6万元需在合同签订后3日内向银行申请贷款支付；若逾期付款超过60日，开发商有权解除合同，李某需按余款1%支付违约金（即5160元）。

合同签订后，李某付了首付款，但一直未办理银行贷款手续。经开发商了解，因李某个人征信存在问题，银行拒绝放贷。凤台县某源房地产开发有限公司多次催促李某付款无果，遂起诉要求解除合同并索赔违约金。

法院判决：解除双方签订的商品房买卖合同；凤台县某源房地产开发有限公司需支付李某124840元（即首付款13万元扣除违约金5160元后的剩余款项）。

三、核心风险点：别让“征信问题”坑了你的钱！

这个案子表面看开发商“赢了官司却赔了钱”——合同解除了，但还得退给买家12万多。问题出在哪？企业没把合同漏洞补死！ 重点提醒三点：

1. “贷款失败=买家全责”必须写进合同！
   法院支持解约，是因为合同明确写了“逾期超60天可解约”。但开发商吃亏在：合同只说“退回首付款”，却没规定“若因买家征信问题导致贷款失败，首付款不退或仅退部分”。结果李某征信烂了，开发商还得倒贴钱。
   ✅ 企业该怎么做？
   签合同时加一句：“若买方因自身征信问题无法办理贷款，须在15日内现金补足余款，否则首付款不予退还。” 这样既合法（民法典允许约定违约责任），又堵死赖账路。

2. 催款必须“留痕”，别只会打电话！
   本案中开发商说“多次催促”，但没提供书面证据。万一买家狡辩“根本没收到通知”，法院可能不支持解约。
   ✅ 企业该怎么做？
   催款一律用邮政EMS（保留回执）或短信/邮件（截图存证），写清“请于X月X日前付清余款，否则按合同解约”。像本案用挂号信催了3次，证据链完整，法院才快速判赢。

3. 违约金别“抠门”，1%可能白忙活！
   本案违约金只有余款1%（5160元），但开发商前期有备案费、资金占用成本，实际损失远高于此。法院按合同判了，但企业根本没赚头。
   ✅ 企业该怎么做？
   把违约金设为余款的5%-10%（别超30%，否则法院可能调低）。比如51.6万余款，违约金5万才够覆盖损失。记住：合同是你“赚钱的铠甲”，别为签单随便打折！

最后划重点：卖房最怕“钱没到账房没了”。征信问题在2024年高发（央行报告显示房贷拒贷率升至8.3%），企业必须做到——
签前查征信 + 合同写死责任 + 催款留证据，三步缺一不可！

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