开发商为购房者垫付房贷后如何成功追偿？-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)豫1081民初3492号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年1月21日，刘某作为买受人与禹州市某公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于禹州市华夏大道以北、三官冢路以东的某小区房屋一套，房屋总价639333元，刘某支付首付款199333元，余款440000元向禹州市某合作联社申请贷款支付。

《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第（五）项约定：在出卖人为买受人的按揭贷款提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行要求出卖人承担担保责任，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失。

2018年2月9日，刘某（借款人、抵押人）、禹州市某公司（保证人）与禹州市某合作联社签订《个人购房借款(综合)合同》，约定刘某贷款440000元，禹州市某公司提供连带责任保证。

后刘某未按时偿还银行贷款，禹州市某合作联社分4次从禹州市某公司保证金账户中扣划共计45271.34元（2022年12月27日9867.41元，2023年5月18日9943.76元，2023年8月30日9935.64元，2025年3月4日15524.53元）。

法院判决刘某于判决生效后十日内偿还禹州市某公司垫付款45271.34元及利息（自2025年4月10日起按一年期LPR计算至还清之日止），案件受理费466元由刘某负担。

三、核心观点与法律风险防范

这个看似简单的追偿案件，其实蕴含着企业经营中极易忽视的重要法律风险点。很多企业，特别是房地产开发商，在为购房者提供贷款担保时，常常认为"垫付后自然能追回"，但现实往往没那么简单。

本案成功追偿的三大关键点：

1. 合同约定是"护身符"
   禹州市某公司之所以能赢，最核心的原因是《商品房买卖合同》附件中白纸黑字写明了追偿条款："买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项"。没有这个明确约定，光有法律原则性的"保证人有权追偿"，实践中追讨难度会大增。很多企业吃亏就吃在合同条款太笼统，只写"买受人应承担违约责任"，却没说清楚具体怎么追偿、追什么。

2. 证据链完整才能"说话"
   禹州市某公司提供了完整的"四件套"：购房合同、贷款合同、抵押合同、银行扣款凭证。特别是四次扣款的具体金额和时间都有银行回单一一对应。现实中，我们见过不少企业垫付后没保留好凭证，或者只有内部记账没有银行盖章证明，最后打官司时"有理说不清"。

3. 及时行动避免"夜长梦多"
   银行第一次扣款是在2022年12月，禹州市某公司2025年4月就起诉了，没有拖拖拉拉。要知道，如果客户财务状况恶化，拖得越久钱越难要回。法院特别强调"自起诉之日起计算利息"，就是在鼓励企业及时维权。

给企业的三大实操建议：

• 担保合同必须"写清楚"
  不要只写"买受人违约应承担责任"这样空洞的条款。要具体列明：垫付哪些款项可以追偿（本金、利息、罚息、律师费等）、多长时间内必须偿还、逾期如何计算利息、甚至可以约定"若累计垫付超过贷款额20%，开发商有权收回房屋"。就像本案中约定的那样，越详细越有利。

• 建立"垫付预警"机制
  与合作银行建立信息互通，一旦客户出现2次逾期就自动触发预警，而不是等到银行直接扣款。很多开发商是银行直接扣完款才知情，这时客户可能已经"跑路"了。可以在合同中约定"银行应在扣款前3日通知开发商"，给自己留出处理时间。

• 垫付后立即"三步走"

  1. 当天开具《垫付款项确认函》并邮寄给客户（保留邮寄凭证）；
  2. 7日内发送《催款通知书》明确还款期限；
  3. 逾期10日立即启动法律程序。拖延越久，客户转移财产的风险越大，本案中开发商就是在多次催要无果后迅速起诉，才确保了胜诉。

特别提醒：很多中小企业以为"小金额不用请律师"，但本案4万多的垫付款，如果因为证据不足打不赢官司，损失的就是真金白银。花几百元咨询费完善合同条款，可能就避免了数万元的损失。

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