租赁合同到期后不及时处理将转为不定期租赁，企业可能面临租金损失风险-荥阳房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)豫0182民初2684号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年8月19日陈某（甲方、出租方）与郑某（乙方、承租方）签订《租赁合同书》一份，主要内容为：甲方将位于荥阳市建设路西雅图生物制药产业园Z5厂房出租于乙方使用；租赁期限为9年，自2013年10月1日起至2022年9月30日止；租赁费用为：第一年租金为16万元，第二年租金为19万元，第三年租金为20万元，第四年租金为22万元，第五年租金为23万元，五年后租金依照西雅图园区租赁行情价格计算协商确定；本协议履行期限届满，乙方享有优先承租权；自本协议生效之日起，甲乙双方应严格履行本协议条款及其随附义务，任何一方违约，除承担实际经济损失外，应向对方支付违约金10万元。2019年10月1日双方签订补充协议一份，约定：自2019年10月1日起第一年租金为26万元，第二年租金为27万元，第三年租金为27万元，第四年租金为28万元。

上述合同租赁期限届满后，郑某继续占用案涉租赁厂房至今，截止2024年9月30日郑某欠付陈某租金840000元，当天，陈某向郑某发送《解除租赁合同通知》一份。

法院最终判决：确认租赁合同于2024年9月30日解除；郑某需腾空并返还厂房；支付欠付租金84万元及按银行利率计算的违约金；自2024年10月1日起按每年28万元标准支付厂房占用损失；驳回原告对河南省荥阳市某仕酒业食品有限公司和马某的责任请求。

三、企业必须警惕的租赁合同法律风险

这个案例看似简单，却藏着企业经常忽略的"定时炸弹"。让我们用大白话解读其中的关键风险：

风险一：合同到期后"不声不响"=默认同意续租
很多企业以为，租赁合同到期后对方不搬走就是违约，可以马上赶人。但法院明确指出：合同期满后承租人继续使用房屋，你没反对，法律就视为你默认继续出租，而且变成"说散就散"的不定期租赁（《民法典》第734条）。就像本案中，2022年9月合同到期，郑某一直占着厂房到2024年，法院仍认定合同有效。企业若想收回房屋，必须像陈某那样主动发《解除通知》，否则可能白白损失两年租金！

风险二：违约金约定过高反而"竹篮打水"
原告在合同中约定"违约金10万元"，看似很厉害，但法院只支持按银行利率计算的少量违约金。为什么？因为法律认为"违约金不能是惩罚，只能是补偿损失"。如果你约定50万违约金，但实际损失只有10万，法院大概率会砍掉。聪明的做法是：在合同里写明"违约金=拖欠租金×日万分之五"，既合理又容易获法院支持。

风险三：公司和个人责任"混为一谈"吃大亏
本案原告同时告了郑某、某仕酒业公司和马某（法定代表人），结果法院只让郑某个人承担责任。原因很简单：合同是郑某个人签的，公司只是"使用者"，法律上"谁签约谁负责"。很多企业吃亏就吃在这里——以为租了厂房开公司，公司就该付钱，其实必须让公司在合同上盖章确认才行！

给企业的3个救命锦囊：

1. 到期前30天必行动：合同期满前1个月，书面通知对方"到期必须搬走"或"重新签约"，千万别沉默！
2. 违约金要"可计算"：直接写"逾期付款按日加收0.05%滞纳金"，比死板的10万违约金更管用
3. 谁用厂房谁签字：如果是公司租厂房，必须让公司盖章+法定代表人签字，个人合同不要轻易签

特别提醒：很多企业主以为"对方赖着不走我就涨租金"，这是大忌！未经协商单方面涨价可能被认定为违约。正确做法是：到期前发书面通知，明确新租金标准，对方不接受就到期收回房屋。

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