房屋质保期内质量问题开发商必须担责 - 新郑财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)豫0184民初3606号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实和判决结果
2020年10月13日，原告苏某纳与被告某实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买新郑市某小区5号楼2单元302室房产，建筑面积108.11平方米。合同约定房屋应于2022年3月10日前交付，同时附有《商品住宅质量保证书》，明确“供热与供冷系统”的保修期为两个采暖期。某实业有限公司于2022年4月将房屋交付苏某纳。
2023年12月23日，苏某纳发现房屋地暖系统漏水，导致室内地板受损，并影响楼下业主。她多次通过微信群向某管理有限公司（物业）反映问题：2023年12月下楼业主在微信中称“越渗越多了”，2024年12月5日苏某纳丈夫在群内强调“2023年12月测试地暖就发现漏水，物业未排查”。2025年4月3日，经三方共同打压测试，确认地暖管道存在破损漏水问题。苏某纳主张修复费用6680元（不含楼下修复费），但某实业有限公司以“质保期已过”（主张2024年3月15日结束）为由拒绝赔偿；某管理有限公司则辩称地暖属业主专有部分，应由开发商保修。
法院判决：某实业有限公司支付苏某纳房屋修复费用4500元；驳回苏某纳对某管理有限公司的诉讼请求。

三、核心观点与企业法律风险防范提示
核心观点：房屋在质保期内出现的质量问题，即使漏水现象在保修期后才被发现，开发商仍需承担赔偿责任。
本案的关键在于：漏水问题实际发生在2023年12月（第一个采暖期内），而开发商约定的保修期为两个采暖期（至2024年3月）。法院认为，只要质量问题“发生时间”在保修期内，开发商就不能以“发现时间晚”推卸责任。即使开发商拖延测试到2025年，也无法改变问题源于质保期的事实。

对企业的重要警示：

1. 别把“质保期”当摆设，及时响应是关键！
   很多企业以为“质保期结束就万事大吉”，但本案证明：如果质量问题在质保期内已存在（如业主早有报修记录），开发商拖延处理或拒绝维修，照样要赔钱。企业必须建立高效的报修响应机制——收到业主反映后，24小时内上门核实，留存书面记录。别学本案某实业有限公司，等业主反复催促才行动，最后多赔了钱还丢口碑。

2. 保修条款不能“偷工减料”，书面约定要清晰！
   本案中，《质量保证书》明确写了“两个采暖期”，但开发商口头辩称“质保期2024年3月结束”，法院却根据合同原文支持了业主。企业签订合同时，务必规范表述保修范围（例如写清“自交付日起算两个完整采暖季”），避免用模糊语言（如“大约两年”）。否则一旦出事，法院会按对业主有利的方式解释。

3. 甩锅给物业行不通，责任边界要分清！
   某管理有限公司主张“地暖是业主自家部分，该找开发商”，法院直接驳回了业主对它的索赔。但企业要注意：物业若未及时协助排查（如本案物业只是“上报领导”却无行动），也可能被牵连。开发商和物业应明确分工：开发商管隐蔽工程（如管道），物业管公共区域，并在服务协议中写明配合义务，避免互相推诿。

小贴士： 遇到类似纠纷，企业千万别学本案开发商——等到法院强制测试才认账。早点主动维修，成本可能只要几百元；拖到诉讼阶段，光律师费、赔偿金就能翻倍！

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