未付清房款不能以交房问题抗辩 - 新郑商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2024)豫0184民初5380号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实与判决结果
2020年11月9日，新郑市某房地产开发有限公司与董某签订《商品房买卖合同》，约定董某购买新郑市某房地产开发有限公司开发的位于新郑市镇路路号楼单元层**号房屋，总价款为722227元，首付款222227元，付款时间为2020年11月9日；剩余500000元以商业贷款的方式支付，付款时间为2020年12月9日。
合同签订后，董某向新郑市某房地产开发有限公司交纳首付款77227元，下余首付款未支付。后董某办理按揭贷款手续，2020年11月30日，新郑市某房地产开发有限公司收到银行按揭款500000元。
2020年11月6日，董某向新郑市某房地产开发有限公司缴纳定金10000元、首付款12227元；2021年12月25日，董某向新郑市某房地产开发有限公司缴纳首付款55000元。
董某提交搜狐焦点会员银行收据20000元，拟证明该系支付给新郑市某房地产开发有限公司的首付款。
2023年9月28日，新郑市某房地产开发有限公司向董某邮寄交房通知书。
新郑市住房和城乡建设局出具的郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书显示汇丰嘉园20-31＃楼等于2023年9月28日通过了联合验收。

法院判决：董某需在判决生效后十日内向新郑市某房地产开发有限公司支付下欠购房首付款145000元及逾期付款违约金（以145000元为基数，自2020年11月10日起按日万分之0.1计算至实际付清之日）；案件受理费1600元由董某承担。

三、核心观点：企业如何防范类似法律风险？
这个案子的核心教训很简单：购房者如果没按合同付清房款，不能拿“交房有问题”当借口拒付房款。法院为啥这么判？原因有三点，企业必须警惕：

1. 合同条款是“护身符”：
   董某说“房子晚交了、质量差”，但法院翻出合同一看，白纸黑字写着“如果买家没付清首付款，开发商可以延迟交房”。董某只付了7万多元首付款（合同要求22万多元），剩下14万多一直拖着，开发商自然有权等钱到账再交房。企业签合同时，一定要写清楚“付款时间”“逾期后果”“交房条件”，别嫌麻烦——这些细节就是日后维权的“救命稻草”。

2. 证据不足，抗辩白费：
   董某声称另交了2万元“电商费”，但只拿了一张收据，开发商根本不认（因为收据没盖章、没写明用途）。法院直接说“证据不足，不支持”。对企业来说，所有收款必须留痕：定金、首付款、贷款到账，都要用正规收据或银行流水记录。遇到买家说“我交过钱”，企业得能立刻拿出证据反驳，否则容易吃哑巴亏。

3. 交房合规要“铁证”：
   董某质疑“房子没验收不能交”，但开发商甩出了政府盖章的《竣工联合验收意见书》，证明2023年9月已达标。企业交房前，务必确保拿到住建部门的正式验收文件——口头承诺、内部测试报告都不算数，只有政府红章才能堵住买家的嘴。

给企业的实操建议：

• 合同别“偷懒”：写明“首付款X月X日前付清，逾期每天罚X元”，哪怕违约金比例小（如本案日万分之0.1），也能让买家不敢拖。
• 收款留“铁证”：定金、首付、贷款到账，全部用公司账户走账，收据写清款项用途。买家说“另付过钱”？让他拿银行流水来对！
• 交房先过“政府关”：房子没通过竣工验收，千万别急着交钥匙。验收文件一到手，立刻通知买家——这能避免“延期交房”被反咬一口。

记住：买家拖款时，别慌着降价求和。像本案开发商，靠合同+证据稳赢官司，14万多房款一分没少拿。反之，如果企业自己合同漏洞百出、证据缺失，再占理也难赢。

最后，很多企业总等到官司上门才找律师，其实风险早埋在合同里了。征和律师事务所专注企业法律顾问服务，帮您从签合同开始堵漏洞：合同审核、证据管理、风险预警全包干，性价比极高，更支持先试用满意后付款——让您零成本体验专业防护，业务发展更安心。

（注：本文依据真实判决改写，企业名称与人名已做匿名处理，核心法律逻辑不变。）