物业费调整必须公示获业主认可否则可能被退费-潜江物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂96民终1087号
审理法院：湖北省汉江中级人民法院

二、案件事实与判决结果

金某物业公司系具备三级资质的物业管理公司，2014年至2023年4月30日间为潜江市万和国际小区提供物业管理服务。张某银系该小区2号楼1单元602室的业主，其房屋面积为108.62㎡。

2015年12月16日，金某物业公司与张某银签订《物业管理服务协议》，约定物业管理服务费用交费标准按政府物价部门的规定执行。张某银按1元/㎡/月的标准交纳了2017年12月30日之前的物业服务费，并按照1.2元/㎡/月的标准交纳了2017年12月31日至2019年12月31日的物业服务费。2016年5月12日，金某物业公司向张某银收取电动车停车费100元。

2017年12月28日，金某物业公司发布《关于物业服务管理费调整的公示》，从2018年1月1日起将物业服务管理费调至每平方1.2元。2021年4月1日，小区业主委员会与金某物业公司签订《合同》，约定住宅楼按照1.2元/㎡/月的标准收取物业服务费。

2023年6月26日，金某物业公司向张某银催收其欠交的2020年1月1日至2023年4月30日的物业服务费。张某银则反诉要求金某物业公司退还2018年10月1日至2019年12月31日期间多收的物业服务费467.1元及2016年电动车停车费100元。

一审法院判决：张某银向金某物业公司支付2020年1月1日起至2023年4月30日止的物业服务费5213.76元；金某物业公司向张某银返还2016年电动车停车费100元；驳回双方其他诉讼请求。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

三、企业如何防范物业费调整中的法律风险

这个案例给物业服务企业敲响了警钟：物业费调整不是物业公司说了算，必须走好"程序关"和"证据关"，否则可能面临被要求退费的风险。

第一，物业费调整必须严格履行法定程序。 法院明确指出，物业服务费调整属于业主共同决定事项，根据《民法典》第278条规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案中，虽然物业公司发布的《关于物业服务管理费调整的公示》存在一定瑕疵（未能完整显示公示地点、时间等），但因有物价部门文件支持（1.1元可上浮10%至1.2元），且大多数业主已按新标准缴费，再加上后续与业主委员会签订的合同，法院最终认可了1.2元/㎡/月的收费标准。但企业要注意，如果缺少这些"补强证据"，仅靠一纸公示很可能被认定为无效。

第二，收取额外费用必须有合法依据。 本案中，物业公司收取的100元电动车停车费被法院判令退还，原因很简单：《物业管理服务协议》和《合同》均未约定此项收费，物业公司也无法证明其收费合法合规。根据当地物价局规定，"普通住宅小区车辆停放服务收费由小区业主与服务企业协商确定"，物业公司单方面收费就是"无源之水"。企业在提供物业服务时，凡是合同未明确约定的收费项目，必须与业主或业委会协商一致并形成书面约定，否则就是"乱收费"。

第三，服务质量争议中"谁主张谁举证"。 张某银主张物业服务质量不达标要求打六折缴费，但因无法提供充分证据证明问题与物业公司有关，法院未予支持。这对企业是利好，但也提醒企业：当业主提出服务问题时，应做好服务记录和证据保存。比如定期拍摄小区公共区域照片、保存维修记录、建立业主投诉处理台账等。这些看似繁琐的工作，一旦发生纠纷就是企业的"护身符"。

给物业服务企业的三点实操建议：

1. 调价先走程序：调整物业费前，务必通过业主大会或书面征求意见方式获得法定比例业主同意，并做好公示（建议在小区公告栏、单元门、业主微信群等多渠道公示，保留照片、视频等证据）。

2. 收费必有依据：新增收费项目前，先与业主委员会协商并写入物业服务合同，或签订补充协议。没有约定的收费，宁可不收也不能冒险。

3. 服务留痕管理：建立"服务日志"制度，对保安巡逻、绿化养护、设备维修等日常工作做好记录，对业主投诉及时响应并书面反馈。这些记录既是服务质量的证明，也是应对纠纷的关键证据。

物业服务看似简单，实则法律风险无处不在。一次不合规的调价可能引发群体性诉讼，一笔无依据的收费可能导致全部退费。企业唯有将法律合规融入日常管理，才能避免"赢了服务输了官司"的尴尬。

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