房屋租赁中因相邻火灾造成的损失，出租人通常无需赔偿承租人物品损失-枝江房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2022)鄂0583民初1177号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年12月30日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告马家店粮站办公楼二楼2号房屋，租赁期限为一年，从2021年12月31日起至2022年12月31日止,年租金为8233元。租赁期内房屋主体由出租方负责维修，承担修缮费用，以保障承租方安全和正常使用。承租方应做好防火、防盗安全工作，配备灭火器等必需的消防器材，如发生事故承租方应负全部责任。租赁期间房屋的管理由承租方负责。承租方承担除房屋主体结构外的维修义务，费用由承租方承担。租赁期届满前，承租方要求继续租赁的，应当在租赁期未到期60日前书面通知出租方。合同第七条第二款第一项约定，出租方不能提供房屋，承租方有权解除合同。

2022年4月10日19时9分许，枝江市消防救援大队接到报警，马家店粮站内一处库房发生火灾，火灾导致张某勇租赁的仓库烧毁，仓库北侧办公楼一至三楼室内物品烧毁烧损，建筑南侧受损，过火面积约250平方米。枝江市消防救援大队对起火原因认定如下：起火时间为2022年4月10日19时2分许；起火部位位于张某勇租赁仓库一层距离东侧墙体7米、距离北侧墙体3.1米、距离南侧墙体6.8米、距离西侧墙体11.8米的区域内；起火原因可以排除外来火源和人为放火，不能排除遗留火种引发火灾，不能排除仓库内电气故障引燃周围可燃物引发火灾。

原告向宜昌市三峡公证处申请保全证据公证，2022年6月6日，在公证员的监督下，原告代理人朱某平、湖北新信诚房地资产评估测绘有限公司的工作人员钱某敏对办公楼二楼五间房屋及一楼二间房屋内的物品予以清点。2022年6月15日，公证处出具公证书：《物品清点清单》复印件与原件内容相符，原件上申请人的代理人朱某平、出租方的代理人陈某妮、湖北新信诚房地资产评估测绘有限公司钱某敏及公证员陈某玲、覃某的签名均属实。本公证书所附照片40张系本处工作人员从现场拍照中选取打印所得，照片内容与现场实际状况相符。原告支付公证费4000元。

原告委托湖北新信诚房地资产评估测绘有限公司对火灾烧毁其办公设备及房屋装饰装修等资产价值进行了评估。2022年5月26日，该公司出具评估报告书：评估范围内的资产总评估价值为450050元。原告支付评估费4000元。

枝江市房权证马家店字第0×**号房屋所有权证显示：民主路1号办公楼1-2层所有权人为枝江某家粮食储备有限公司。湖北某东项目咨询有限公司未提供证据证明张某勇租赁的房屋产权人或管理人为枝江某家粮食储备有限公司。

2022年4月11日，湖北某东项目咨询有限公司与周某喜签订《房屋租赁合同》，租赁周某喜的房屋办公，约定月租金3000元。2022年8月1日，湖北某东项目咨询有限公司与枝江金润源建设投资控股集团有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁金润源的房屋用于办公，年租金12780元。

湖北某东项目咨询有限公司提供杨某明出具的收据证明火灾发生后另行租赁房屋支付了搬家保洁费3100元，枝江某家粮食储备有限公司认为该收据属于证人证言，不予认可。湖北某东项目咨询有限公司未提供证据证明租赁金润源房屋的装修费为22353元。

法院判决结果很简单：第一，确认双方签订的《房屋租赁合同》于2022年9月15日解除；第二，枝江某家粮食储备有限公司需返还湖北某东项目咨询有限公司租金5488元；第三，驳回湖北某东项目咨询有限公司要求赔偿45万元物品损失、公证评估费及经营损失等其他诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：当火灾等意外事故是由第三方原因引起时，作为出租方，通常不需要对承租方的物品损失承担赔偿责任。

很多企业老板可能觉得："房子是我的，东西在房子里烧了，我是不是要赔钱？" 但法律不是这么规定的。在这个案例中，火灾发生在张某勇租赁的仓库，而不是出租给湖北某东的办公楼内。枝江某家粮食储备有限公司作为办公楼的业主，已经按合同把安全的房屋交给了承租人，房屋本身没有质量问题，也没有安全隐患。所以法院认为，出租方已经履行了基本义务。

作为承租方的湖北某东项目咨询有限公司犯了几个关键错误：

1. 没有仔细阅读合同条款：合同中明确写着"承租方应做好防火、防盗安全工作，配备灭火器等必需的消防器材，如发生事故承租方应负全部责任"。这意味着他们自己要负责看管好屋内的物品。
2. 没有购买财产保险：公司重要的办公设备、文件资料价值几十万元，却没有投保财产险。如果买了保险，损失可以直接向保险公司索赔，而不是冒险打官司向房东要钱。
3. 没有注意证据收集：他们想证明损失金额，但很多费用（如搬家费、装修费）没有正规发票，法院没法认可。

对企业来说，无论是当房东还是租客，都要记住这三点防范措施：

如果你是出租方（房东）：

• 在租赁合同中一定要明确写清楚：承租人负责其租赁区域内物品的安全保管。
• 要求承租人购买财产保险，特别是存放贵重物品或经营特殊业务的。
• 定期检查房屋主体结构安全，但不必为承租人物品安全"背锅"。

如果你是承租方（租客）：

• 签合同前仔细阅读每一条款，特别注意责任划分部分。看到"承租方应负全部责任"这种话，就要警惕了！
• 务必为自己的设备、存货、文件等购买足额财产保险。几百元的保费可能避免几十万元的损失。
• 在屋内配备必要的消防器材（灭火器、烟雾报警器等），并保留购买凭证，这是发生意外时保护自己的重要证据。
• 定期备份重要文件资料，最好存放在不同地点或云端。

这个案例最值得企业老板思考的是：法律不是"谁受伤谁有理"，而是"谁违约谁担责"。出租人已经提供了安全的房屋，火灾是由第三方原因引起，出租人没有违约行为，自然不需要赔偿承租人的物品损失。企业经营中遇到类似情况，不要盲目起诉，先咨询专业律师分析责任归属，避免像本案原告一样花了8000多元诉讼费却只拿回5000多元租金。

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