租赁合同违约金过高可被法院调减-阳新租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初3332号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果
2023年4月2日，阳新某甲公司作为甲方出租人与湖北某乙公司作为乙方承租人签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：甲方同意将拥有对外租赁权的位于工业园乡**号厂房；面积：10105.92平方出租给乙方，租金一层每月标准10元／平方米。乙方承租的厂房除遵从本合同的相关约定外，作为市场的组成部分，乙方还需遵守、执行市场管理方（或甲方）的相关规定并受其约束。租赁期限：该厂房租赁期为3年自2022年4月2日起至2026年4月1日止（由于首次入驻厂房，给予三个月装修期）。合同生效期：2023年7月2日起至2026年7月1日。具体租期、租金、付款方式及定金：付款方式为分期按季度付款，具体付款方式为：第一年：2023年7月2日起至2024年7月1日止，需支付1212710.4元；第二年：2024年7月2日起至2025年7月1日止，需支付1212710.4元；第三年：2025年7月2日起至2026年7月1日止，需支付1212710.4元。某某厂房均为先付租金后使用，厂房为税后租金。乙方在以上约定时限未能缴付租金的，需向甲方承担缴额每日2%的违约金。逾期15天未付清应付租金的，属乙方根本性违约，甲方有权单方面解除本合同收回该厂房租赁使用权并按本合同中关于解除合同的相关规定处理等（其他内容详见《厂房租赁合同》）。合同签订后，阳新某甲公司依约将办公楼、厂房交付给湖北某乙公司使用，但湖北某乙公司未向阳新某甲公司支付任何租金，而自2023年7月2日至2024年5月2日，合同约定租金为1010592元，经阳新某甲公司催讨未果，遂引起了本案纠纷。

法院判决结果：

1. 解除双方签订的《厂房租赁合同》；
2. 湖北某乙公司10日内腾退厂房；
3. 支付拖欠租金1010592元及合理违约金（按年利率14.2%计算，而非合同约定的日2%）；
4. 驳回阳新某甲公司要求对方承担律师费50530元的请求。

三、核心观点：企业如何避开租赁合同的“坑”？
这个案子看似简单，却暴露出企业签合同时的三大致命误区，尤其最后一点最容易被忽略！

误区一：违约金写得越高越好？法院根本不认！
合同里约定“拖欠租金按日2%支付违约金”，听起来很吓人——但日2%相当于年化730%！而法院直接砍到年利率14.2%。为什么？《民法典》明确规定：违约金不能远高于实际损失。现实中，企业主常觉得“写高点才能震慑对方”，结果打官司时竹篮打水。风险提示：违约金建议参考银行贷款利率的1.3-1.5倍（目前一年期LPR约3.45%，四倍就是13.8%），既合法又有威慑力。

误区二：律师费想让对方赔？合同没写清楚等于白忙！
阳新某甲公司花了5万多律师费，想让湖北某乙公司买单，但法院驳回了。原因很简单：合同只模糊写了“乙方承担各项损失”，却没明确说“律师费算不算损失”。法院严格认字面——没写“律师费”三个字，一分都不支持！风险提示：如果想让违约方承担律师费，必须在合同里白纸黑字写清：“包括但不限于律师费、诉讼费等实现债权的费用”，否则赢了官司也亏了钱包。

误区三：对方欠钱不付？光催没用，程序不对也吃亏！
阳新某甲公司等了10个月才起诉，期间只口头催款。虽然法院最后支持了解除合同，但特别强调：“如果提前书面通知解除，能更快收回厂房”。现实中，很多企业怕伤和气只发微信催款，结果证据不被法院认可。风险提示：

• 拖欠租金超15天，立即发《书面催款函》（用邮政EMS寄送，保留寄送凭证）；
• 明确写清“限期3日内付清，否则解除合同”，避免口头沟通留漏洞；
• 厂房要收回？先通知再起诉，别等到对方跑路才行动。

给企业的救命建议：

1. 合同条款要“傻瓜式”：违约金、律师费、解约条件等关键内容，用加粗/下划线标出，避免模糊表述；
2. 催款留痕比催款本身更重要：每次催款都用微信+书面函件双轨进行，保存记录至少3年；
3. 别等“大窟窿”才补锅：租金拖欠超1个月，马上启动法律程序——拖得越久，对方跑路风险越大，你的损失也越难追回。

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