企业不能以经营困难为由拖欠租金-丹江口房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0381民初787号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2021年1月30日，原告代某江、程某与丹江口某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，代某江、程某购买该公司开发的位于湖北省丹江口市丹二路与人民路交汇处丹江口市广场层号商铺，建筑面积19.399平方米，房款共计287466元，后丹江口某置业有限公司以委托经营的方式将商铺交付给原告。同日，原告（乙方）与被告（甲方）丹江口某商业管理有限公司签订《人民购物广场商铺委托经营协议》，主要内容为：乙方自愿将位于湖北省丹江口市丹二路与人民路交汇处丹江口市广场层号商铺交由甲方负责租赁和统一管理，在委托经营期间，由甲方自主经营、自负盈亏，甲方按本协议向乙方支付固定租金收益；委托年限为2021年1月30日至2031年1月29日，由于签订该协议前甲方一直实际经营管理，无需办理交付手续，从乙方办妥商品房买卖手续后向开发商付清全部购房款的当天起算，委托标的同时交付给甲方；租金标准：Ａ、委托经营前三年：2021年1月30日至2024年1月29日为优惠委托期，甲方无需向乙方分配收益；Ｂ、第四年至第五年，按乙方实际支付的购房款加优惠免租期间租金为基数，按固定比例即8%计算租金收益为29111元；Ｃ、第六年至第八年，以以上第五年年租金标准为基数，本时间段年租金标准上浮5%，折合人民币30567元；Ｄ、第九年至第十年，以以上第八年年租金标准为基数，本时间段年租金标准上浮5%，折合人民币32095元。合同期间，每年度租金分两次支付，每满六个月支付一次，每次支付当年租金的50%，支付时间分别为每满六个月对应日期满后的一个月内。庭审过程中，原告代某江、程某陈述同意将2024年1月至2024年12月31日期间的租赁费支付比例由总购房款的8%调整为总购房款的4.5%。

另查明，被告丹江口某商业管理有限公司于原告代某江、程某提起本案诉讼前支付给原告租金1658元。

法院判决：丹江口某商业管理有限公司于判决生效后十日内支付原告代某江、程某2024年1月30日至2024年12月31日期间的租金收益13416元；驳回原告的其他诉讼请求。

三、核心观点和法律风险防范提示

这个案例告诉我们：企业即使经营困难，也不能以此为理由拖欠租金，必须按照合同约定履行付款义务。

很多企业老板在经营遇到困难时，往往会想着"等有钱了再付"，觉得"大家都理解"。但这个案例清楚表明，法院不认可这种想法。被告公司辩称"因疫情及经营管理等方面原因，公司长期存在亏损，导致未能及时支付租金"，但法院依然判决其必须支付欠款。企业经营困难是常见的市场风险，但不能成为不履行合同的正当理由。

企业如何防范此类法律风险？

1. 重视合同中的时间节点：本案中，法院明确指出租金支付应从2024年1月30日开始计算，而非原告主张的2024年1月1日。很多企业签合同时不注意具体日期，导致日后纠纷。建议企业在签订合同时，务必明确每个义务的履行时间点，避免模糊表述。

2. 变更合同要留证据：原告在庭审中同意将租金比例从8%降至4.5%，这成为法院计算租金的基础。如果企业希望调整合同条款（如降低租金、延长付款期等），一定要与对方签订书面补充协议，保留证据。口头协商或微信聊天记录可能在法庭上难以证明。

3. 及时核对账目，避免计算错误：被告公司辩称"已支付金额存在15883.73元的误差"，但未能提供证据，法院不予采纳。企业应建立完善的财务对账机制，发现差异及时处理，不要等到被起诉才想起来核对。

4. 不要把"缓冲期"当借口：被告希望"业主给予商场一定的缓冲期"，但法院未予支持。企业在资金紧张时，应主动与对方沟通并达成书面协议，而不是单方面拖延。

5. 拖欠租金代价更大：判决中明确指出"如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息"。这意味着拖欠时间越长，企业付出的成本越高，得不偿失。

对企业管理者来说，合同不是一签了事，而是要全程跟踪履行情况。特别是涉及付款义务时，务必严格按照约定执行。当确实遇到困难时，应主动与对方协商并形成书面协议，而不是消极等待或单方面决定不履行。

作为企业法律顾问，我们经常看到企业因忽视这些细节而陷入诉讼。其实，预防此类风险并不复杂：签订合同时请专业人士把关，履行过程中做好记录，遇到问题及时沟通解决。

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