逾期半年不付租金可解除土地承包合同-长丰土地承包经营权合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地承包经营权合同纠纷

案号：(2019)皖0121民初5453号

审理法院：安徽省长丰县人民法院

二、案件事实及判决结果

2014年1月1日，在长丰县岗集镇人民政府鉴证下，长丰县岗集镇某村民委员会（甲方）与安徽某龙生态农业投资有限公司（乙方）签订《农业用地流转合同》。合同约定：甲方将1617.27亩土地流转给乙方经营，用于现代生态农业生产，承包期限从2014年1月1日至2025年12月31日止。土地流转费以每亩每年500市斤中籼稻谷计，按照当年国家粮食调控价格折合成人民币兑现土地流转费用。合同签订之日，乙方全额支付一年土地流转费，每年相同于合同签订时间支付一年土地流转费。合同第七条约定"乙方逾期半年没有支付土地流转费的，甲方有权终止合同"。

合同签订后，被告按约支付了2014年的土地流转费用1091657.25元。2015年至2017年期间，被告用其林业奖补款、河道补贴等共计支付土地流转费用2643955.6元。2018年7月26日，被告用林业奖补款抵付360000元，9月5日通过银行转账支付271016元。2019年2月27日，被告用苗木补偿款抵付372829元。因被告拖欠土地流转费用未付，原告多次催讨无果后提起诉讼。

另查明，2018年因道路建设，被告所租赁的土地涉及征地面积为70.75亩，双方协商同意于2019年度从总面积中予以扣除。国家粮食价格方面，2014年至2016年中籼稻价格为1.38元每斤，2017年为1.36元每斤，2018年、2019年为1.26元每斤。

法院判决：1. 确认双方签订的《农业用地流转合同》于2019年12月31日解除；2. 被告需在判决生效后三十日内支付原告土地承包费1620358.85元及利息；3. 被告在判决生效后三个月内自行清理土地上的附属物并交还土地；4. 马某诉请的律师费因合同未约定不予支持。

三、企业如何防范土地承包合同法律风险

这起案件看似简单，却暴露出企业在土地承包合同履行中的几个致命风险点。作为常年为企业提供法律服务的律师，我特别提醒企业注意以下问题：

第一，合同约定必须清晰明确，避免"我以为"思维

本案中，虽然合同约定了"每亩每年500市斤中籼稻谷"的租金标准，但没明确说明具体支付时间点和价格调整机制。结果双方对租金计算产生分歧：原告认为应按每亩675元计算，而被告认为应按实际粮食价格计算。最终法院根据国家发改委通知分段计算，导致企业多付了费用。

企业签订合同时一定要明确：

• 具体金额或清晰的计算公式
• 支付时间节点（精确到日）
• 价格调整机制（如遇政策变动如何处理）
• 特殊情况（如征地、自然灾害）的处理方式

第二，支付方式变更必须书面确认，口头约定等于没约定

本案中，被告从2015年开始就用林业补贴款抵扣租金，形成了"政府补贴下发后再付租金"的惯例，但双方没有签订书面补充协议。当产生纠纷时，这种口头约定很难得到法院认可，反而让计算变得复杂。

企业要注意：任何合同履行方式的变更，一定要签订书面补充协议。即使是多年的合作惯例，没有书面确认在法律上也是无效的。不要因为"关系好"就省略这一步，否则一旦产生纠纷，吃亏的一定是企业。

第三，逾期付款风险极大，半年就是"生死线"

本案合同明确约定"乙方逾期半年没有支付土地流转费的，甲方有权终止合同"。被告因长期拖欠租金，最终被法院判决解除合同，不仅需要支付欠款，还要清理土地附属物，前期投入可能血本无归。

给企业的忠告：土地承包合同中，付款义务是核心条款。一旦出现资金困难，务必在逾期半年前与对方协商，签订延期付款协议。不要抱有"拖一拖就过去了"的侥幸心理，半年的宽限期是法律给企业的最后缓冲，超期就可能失去合同权益。

第四，律师费要写进合同，否则打官司白花钱

原告在本案中主张了5万元律师费，但因合同未约定，法院不予支持。很多企业打官司时都会遇到这个问题：明明胜诉了，却要自己承担律师费。

预防措施很简单：在合同违约责任条款中明确写上"违约方应承担守约方因维权产生的合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等"。这短短一句话，可能为你省下几万甚至几十万的律师费。

第五，土地交付和返还环节最容易"埋雷"

本案中，合同约定"合同到期或解除后，乙方自行清理流转土地上的附属物"，这看似简单，实则暗藏风险。如果企业投入大量资金建设了设施，解除合同时可能面临巨大损失。

企业应对策略：

• 在合同中明确约定附属物处理方式及补偿标准
• 对重大投资提前获得书面同意
• 保留所有投资凭证
• 提前规划合同期满后的退出机制

土地承包是企业常见的经营模式，但稍有不慎就会陷入法律纠纷。建议企业在签订和履行合同时，至少做到"三查"：签约前查条款漏洞、履行中查履约风险、解约前查退出路径。尤其要重视合同文本的严谨性和履约过程的规范性，不要等到对方起诉才后悔莫及。

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