未及时提交广告票据致佣金被扣减-桐城商品房委托代理销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房委托代理销售合同纠纷
案号：(2021)皖0881民初2357号
审理法院：安徽省桐城市人民法院

二、案件事实和判决结果

原告付某于2007年11月7日成立了自然人独资性质的桐城某庆营销策划有限公司。2008年4月1日，桐城某庆公司和桐城某地产开发有限公司签订了一份《项目全案代理合同》，合同约定：桐城某地产开发有限公司作为甲方，桐城某庆公司作为乙方，乙方成为甲方投资开发的"岳西回龙小区"项目的独家代理方；项目总销售周期为40个月，乙方必须在40个月内实现95%的销售率；乙方按销售底价总额的3%提取佣金，其中2.1%为项目代理佣金，0.9%为广告宣传费用；广告宣传费用总额不得少于佣金总额的30%，若实际投放低于30%，甲方在结算时予以扣除；每月支付当月结算金额的70%，余款30%作为履约保证金，销售任务达95%时全额支付。

合同签订后，桐城某庆公司按约履行了代理销售义务。按实际完成的销售面积计算，桐城某庆公司可计提的佣金及溢价分成为6015682.45元。2012年至2014年期间，桐城某地产开发有限公司根据桐城某庆公司提交的发票，分三次共支付5224251.43元（其中佣金1856762.36元，溢价分成为3367489.07元）。2015年5月11日，桐城某庆公司向桐城某地产开发有限公司提交金额为791431.02元的剩余佣金发票，但未同时提交剩余广告宣传费用票据。桐城某地产开发有限公司收到发票后未付款。此后，桐城某庆公司委托李某某每年向桐城某地产开发有限公司追讨，但未果。桐城某庆公司注销后，其唯一股东付某提起诉讼。

法院判决桐城某地产开发有限公司应于判决生效后十日内给付付某佣金60万元，并支付自2021年4月16日起的利息；同时驳回了付某要求支付全部79万余元佣金及其他利息的诉讼请求。

三、核心观点与风险防范

这个案例看似简单，却揭示了企业在房产代理销售中容易忽视的致命风险点。作为企业法律顾问，我用大白话告诉您：为什么做了事、开了票，钱却要不回来？

1. "做了广告"不等于"能拿钱"——票据管理是关键

本案中，桐城某庆公司最大的败笔就是没及时提交广告票据！虽然法院查明他们实际花的广告费已经超过应提交金额（前期交了53万多，后期还有近30万没交），但因为合同白纸黑字写着"凭广告宣传投放票据核算"，没按约定交全票据，79万佣金直接被砍到60万。

很多企业老板会说："我确实花这么多钱做广告了，有消费记录就行！"但法院只认合同约定的"票据"。就像您去报销，没发票财务肯定不给报，合同也是同样道理。

风险防范：

• 设立专人专岗管理广告票据，每花一笔钱立即索要正规发票
• 按合同约定的时间节点提前准备票据，别等到最后关头
• 建立"票据-合同条款"对照表，确保每项支出都有对应票据
• 电子票据也要打印存档，手机截图可能不被认可

2. "佣金"和"溢价"要分家——财务核算要精细

本案能拿回部分钱，关键在于法院认可了"溢价分成"不计入广告费计算基数。合同写明广告费是"佣金"的30%，而溢价是另外算的。如果桐城某庆公司把这两笔钱混在一起开票，可能一分钱都拿不到。

风险防范：

• 财务做账必须严格按合同条款分项核算
• 开票时明确注明"代理佣金"和"溢价分成"
• 与客户对账时单独列明各项金额，让对方签字确认
• 定期检查财务系统是否符合合同约定的核算方式

3. "没卖完房"不等于"没佣金"——目标未达成也有转机

桐城某庆公司实际上没完成95%的销售率，但法院还是判开发商付钱，原因有两点：一是开发商自己改了设计图纸影响销售；二是开发商前期结算时已经放弃了扣30%保证金的权利（本该每月扣30%作为保证金，但他们没扣）。

风险防范：

• 发现销售困难时立即书面通知对方，保留沟通证据
• 如果对方也存在违约行为（如改图纸、延迟交房），及时收集证据
• 对方前期没按合同执行的，要保留相关记录，可能成为谈判筹码
• 别轻易承认"我违约了"，先找专业人员分析责任归属

4. "催款要留痕"——诉讼时效是隐形杀手

原告能赢的关键证据是李某某每年都去催款的录音和证言。如果只是口头说说，过了3年诉讼时效，再好的合同也白搭！

风险防范：

• 催款必须书面进行（微信、邮件都算书面）
• 打电话催款要录音，开头先说"我是XX公司XXX，今天是XX月XX日"
• 见面催款要写会议纪要，让对方签字
• 每次催款间隔不超过2年，最好每年都有记录

给企业的实用建议

1. 签合同时：重点看"付款条件"和"结算方式"，模糊条款要当场明确。比如"凭票据结算"必须写清楚什么票据、什么时间交。

2. 履约过程中：建立"合同履行清单"，像检查作业一样逐条核对：广告费花了多少？票据交了多少？销售进度是否达标？

3. 发现异常时：别拖！立即书面沟通，避免小事拖成大纠纷。小问题及时解决，成本最低。

4. 要钱之前：先检查"三要素"：合同依据足不足？票据全不全？时效过没过？缺一项都可能打水漂。

这个案例给所有做代理销售的企业敲响警钟：签合同时的每个字都可能决定您最终能拿回多少钱。别等到开庭才后悔当初没注意那些"小细节"！

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