法院查封后房产转让无效-桐城案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2021)皖08民终2132号
审理法院：安徽省安庆市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

桐城市银某有限公司与安徽荣某有限公司存在债务纠纷。因安徽荣某有限公司未履行法院判决确定的还款义务，桐城市银某有限公司向法院申请强制执行。桐城市人民法院于2017年11月6日作出执行裁定书，查封了安徽荣某有限公司名下包括一套位于东至县大渡口镇某小区的房产。

2018年8月10日，叶某与安徽荣某有限公司签订了商品房销售合同，购买了上述已被查封的房产，叶某已支付房款200606元（总价360606元）。随后，叶某向法院提出执行异议，要求解除对该房产的查封，但被驳回。叶某不服，向法院提起案外人执行异议之诉。

法院最终判决：一审法院驳回叶某的诉讼请求，二审法院维持原判。法院认为，叶某与安徽荣某有限公司签订合同的时间在法院查封之后，该转让行为违反法律强制性规定，属于无效行为，叶某不能获得足以排除法院强制执行的权益。

三、企业必须警惕的法律风险

这个案例揭示了一个关键问题：法院一旦查封企业名下的房产，该房产就不得转让，企业擅自出售被查封房产的行为从法律上讲是无效的。对企业来说，这看似简单的交易背后隐藏着巨大风险。

很多企业主可能认为："房子是我公司的，我想卖就卖"，或者"买家已经付了钱，交易应该有效"。但法律不是这么规定的！就像本案中的安徽荣某有限公司，明知房产已被法院查封，仍然将其出售给叶某，结果不仅交易无效，还可能面临法院罚款甚至拘留等更严重的法律后果。

企业应当特别注意以下几点风险：

1. 查封≠冻结≠不能交易：很多企业主对"查封"的概念存在误解。法院查封房产后，企业看似还能正常经营，甚至能签订合同、收取房款，但这恰恰是最危险的！只要房产在查封状态，任何转让行为在法律上都是无效的。就像本案中，安徽荣某有限公司在2017年11月被查封，2018年8月又卖房，看似"悄悄"完成了交易，但最终法院认定合同无效。

2. "不知情"不是免责理由：企业可能辩称"不知道房产被查封了"，但法院会认为企业有义务了解自身资产状况。作为房产所有人，应当定期查询不动产登记状态，不能以"不知情"为由逃避责任。

3. "已收房款"不等于交易安全：即使买家已经支付全部或大部分房款（如本案中叶某支付了50%以上），只要交易发生在查封之后，该交易仍属无效。企业不仅需要退还房款，还可能要赔偿买家损失，得不偿失。

4. 房地产企业风险更高：对房地产开发企业而言，同时开发多个项目是常态，但一旦某个项目因债务问题被查封，若仍继续销售该项目房产，将面临多起无效合同纠纷，甚至被认定为欺诈。

给企业的实用建议：

• 建立资产"健康档案"：每月登录当地不动产登记中心网站查询公司名下所有房产状态，重点关注是否有"查封"、"抵押"等限制信息。现在很多城市不动产查询已实现线上化，几分钟就能完成。

• 销售前必查"身份"：在签订任何房产销售合同前，务必确认该房产无司法限制。建议在销售流程中增加"法律状态确认"环节，由专人负责核实。

• 被查封后立即"停售"：一旦发现有资产被查封，应立即停止相关资产的任何交易行为，并及时咨询专业律师，制定合法应对方案。

• 善用法律顾问"把关"：重大资产处置前，让法律顾问出具书面意见。不要等到纠纷发生才找律师，预防永远比补救成本低得多。

这个案例警示我们：企业经营中，不了解法律规定的"小动作"可能带来"大麻烦"。看似简单的房产交易，若忽略了司法查封状态，轻则交易无效，重则企业负责人被追究法律责任。

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