商铺回购承诺不兑现企业将承担违约赔偿责任-太和房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖1222民初4740号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
太和县某建置业有限公司以出让方式取得位于祥和路北侧地块的土地使用权。孙某与太和县某建置业有限公司于2014年9月19日签订《商品房买卖合同》，约定孙某购买该公司开发的望和新城二期商铺第一层540号铺，建筑面积24.7平方米，总价409762元。孙某于2014年5月13日支付20000元，5月20日支付189762元，9月19日付清余款200000元。同日，双方签订《商铺买卖合同补充协议》，约定该商铺不转移登记、不对外出售，自孙某交齐全款之日起满一年未开业则视同开业，太和县某建置业有限公司需在视同开业之日起满五年后以双倍价格（总价819524元）回购该商铺。至孙某起诉时，其已交款超六年，达到回购期限，但该公司始终未履行回购义务。

判决结果：
法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》和《商铺买卖合同补充协议》；太和县某建置业有限公司需返还孙某购房款409762元，并支付利息（以年利率5.005%计算）；驳回孙某要求按16.67%计算利息的诉讼请求。

三、核心观点与企业风险防范指南

核心问题：企业“回购承诺”成“定时炸弹”，稍有不慎就引爆高额赔偿
本案看似简单的商铺买卖，实则暗藏两大致命风险：

1. “空头支票”式承诺埋雷：
   企业为吸引投资，常推出“5年后双倍回购”的营销策略（如本案中“40万变81万”）。但若开业拖延、资金断裂或故意拖延，导致回购无法兑现，法院会直接认定“合同目的无法实现”，企业必须全额退款+赔偿利息。更关键的是，企业不能以“市场不好”“资金紧张”为由推卸责任——只要协议白纸黑字签了，就得兜底！

2. “高息利诱”反被利息坑：
   本案中，孙某主张按16.67%年利率索赔利息（源于“双倍回购”换算），但法院仅支持5.005%。为什么？

   • 企业为造势承诺的“高回报”，往往被法院视为“变相融资”，一旦纠纷发生，利率可能被大幅调低（参照LPR上浮30%）。
   • 企业若盲目写入夸张数字（如16.67%），反而会坐实“诱导投资”嫌疑，加重自身过错！

企业避坑指南：三招守住钱袋子
✅ 承诺前做“压力测试”：
签回购协议前，必须模拟最差场景：万一项目延期2年、资金只到位70%，能否照样履约？建议：协议中明确“以项目实际进展为准”，并设置缓冲期（如“开业后6年内完成回购”），而非死卡固定日期。

✅ 利息条款写“安全线”：
别被“高回报”冲昏头！回购利率应参照当前LPR（目前约3.45%），最高不超过5%-6%。若想提升吸引力，可用“阶梯式奖励”（如按时回购额外送物业费），避免直接承诺畸高数字。

✅ 留好“履约证据链”：
本案企业缺席庭审直接败诉。正确做法：

• 每次催告回购保留书面记录（微信/邮件截图）；
• 若无法履约，立即发函说明原因+提供替代方案（如分期付款），证明“非恶意违约”。

  关键提醒：房产未办登记、商铺无产权信息（如本案），企业将直接丧失抗辩筹码！务必确保销售合法合规。

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本文依据真实案例改编，企业名称、人名已作脱敏处理。具体方案需结合实际情况定制，建议咨询专业律师。