企业委托他人卖房必须明确收款权限，否则购房者付款给中介视为已履行义务-枣阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0683民初6390号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

枣阳市郭某某建材制品有限责任公司（以下简称郭某某建材公司）注册成立于2013年5月15日，郭某是该公司的法定代表人，福鑫家园小区以郭某某建材公司名义办理了房地产规划审批手续。郭某某建材公司的法定代表人郭某陈述："朱某是其姥姥家的亲戚，福鑫家园小区建成后因位置偏僻，房屋难以销售，郭某就托亲戚朋友帮忙介绍销售房屋，朱某是帮其出卖房屋介绍人之一"。

2017年12月18日，郭某某建材公司作为甲方与姜某作为乙方签订了《购房合同书》，约定：甲方自愿将位于小区号楼层单元房出售给乙方，出售价格为20.3万元；乙方购房后，由甲方提供房产分户手续；乙方购买房屋时，需一次性付清购房款。合同书第三条付款方式中手写有"全付清"字样（经法院确认由朱某书写）。合同签订当日，郭某某建材公司向姜某、谭某交付了房屋及房产证原件，两人装修后入住至今。

案涉房屋房产证登记所有权人为郭某某建材公司。二审另查明，郭某某建材公司法定代表人郭某在《购房合同书》背面亲笔书写证明："姜某购房款已全部付清，购房款一部分现金一部分转账全部付给朱某，以后发生任何经济纠纷与姜某无关"。

法院判决结果：一审和二审法院均驳回郭某某建材公司要求姜某、谭某支付20.3万元购房款的诉讼请求，明确指出姜某向朱某付款的行为已视为履行合同义务，郭某某建材公司应另行向朱某追讨款项。

三、核心观点：企业委托销售必须规范操作，否则"钱货两空"风险极高

这起案例看似是"亲戚帮忙卖房惹的祸"，实则暴露出企业经营管理中的致命漏洞——口头委托、模糊授权、放任收款。郭某某建材公司委托亲戚朱某"帮忙介绍"卖房，既没签协议也没明确规则，结果购房者把20多万房款交给朱某后，法院直接认定"钱已付清"，公司反而要自己找朱某追讨。更扎心的是，因拖延7年才起诉，连诉讼时效都过了，彻底失去法律保护。

企业必须警惕的三大风险点：

1. "介绍人"变"收款人"的陷阱
   企业常说"你帮我介绍客户就行"，但实际操作中，如果默许销售人员代收现金、在合同上写"全付清"、甚至亲自交付房产证，法院就会认定你把收款权也交出去了。就像本案中，郭某不仅当场交房交证，还亲笔写下"钱已付给朱某"，等于亲手给自己的损失"盖章认证"。
   ✓ 防范要点：

   • 凡委托销售必签书面协议，白纸黑字写清"仅限介绍客户，不得代收款项"；
   • 销售合同必须注明"购房款仅限支付至公司对公账户：XXX（户名+账号）"，并加盖公章；
   • 绝不出现"全付清"等模糊表述，付款条款只写"以银行到账为准"。

2. 房产证交付=默认收款完成
   很多企业觉得"先交证再收钱"是卖房惯例，但法律上这等于向购房者释放信号："你付钱给谁我都认"。本案中，郭某某建材公司当场交付房产证+默许合同写"全付清"，法院直接推定公司认可朱某收款行为。
   ✓ 防范要点：

   • 严格执行"款清证交"流程：必须收到公司账户到账通知后，才能交付房产证；
   • 委托销售人员时，书面告知客户："除公司指定账户外，任何收款均属个人行为，与公司无关"；
   • 定期抽查已售房屋的付款凭证，发现异常立即核查。

3. 拖延维权=主动放弃权利
   合同是2017年签的，公司2024年才起诉，早已超过3年诉讼时效。法院明确指出："从合同签订日就应知道权利受损，拖延不问等于放弃维权"。更讽刺的是，郭某2020年还配合购房者办理了过户，等于再次确认交易完成。
   ✓ 防范要点：

   • 设立销售回款预警机制：超过3天未到账，自动触发财务核查；
   • 委托销售人员后，每月核对客户付款清单，做到"笔笔有追踪"；
   • 一旦发现款项异常，务必在3年内采取法律行动（发律师函、起诉等），切勿因"亲戚面子"拖延。

给企业负责人的大实话：

"省事"的口头委托，往往是最贵的管理成本。本案中，郭某某建材公司为图方便让亲戚"帮忙"，结果20万房款可能永远收不回，还倒贴数万元诉讼费。记住：

• 亲戚关系≠信任凭证：商业合作必须靠制度约束，不是靠人情担保；
• 房产证不是随便交的：它代表所有权转移，交证前必须100%确认收款；
• 法律不保护"马大哈"：诉讼时效就像保质期，过期就作废，别等钱没了才想起查账。

企业要守住钱袋子，关键在"三不原则"：不口头授权、不模糊收款、不拖延核查。规范一张委托书、明确一个收款账户、建立一套监督机制，远比事后打官司省心百倍。毕竟，法律只保护那些认真管理自己权利的人。