企业拖欠租金必担责，合同义务不可因第三方干扰而免除——怀远土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0321民初3463号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实与判决结果
2014年12月26日，怀远县淮河河道管理局作为发包方，将位于怀远县白莲坡镇区域范围内茨淮新河右堤的369.8745亩土地出租给安徽某宫公司，邵王行政村村委会作为租金收益分配方共同签订《茨淮新河堤坝土地租赁合同书》。合同约定：租期自2015年1月1日起至2030年10月19日止；每亩年租金980元，其中村委会分得900元/亩；租金须于每年6月20日前支付。2018年11月16日，双方补充协议约定：自2018年起，安徽某宫公司每年支付村委会租金267890元（382.7亩×700元），2019年起租金须于每年6月20日前付清。
因安徽某宫公司未按约定于2020年6月20日支付当年租金，村委会起诉要求解除合同并索要2020年租金267890元。安徽某宫公司辩称，村委会村民多次破坏其种植的牡丹花、石榴等农作物，并阻挠收割导致损失，故拒付租金。
法院判决：解除双方签订的租赁合同；安徽某宫公司向村委会支付2020年租金267890元。

三、企业必须警惕：合同违约不因第三方干扰而免责
这个案子看似简单，却暴露了企业一个致命误区：“对方有过错，我就能不付钱”。安徽某宫公司认为村民偷摘牡丹、阻挠收割，导致农作物烂在地里，因此拒付租金“天经地义”。但法院明确指出：合同白纸黑字约定“每年6月20日前付租金”，逾期即可解约。村民干扰是另一回事，不能抵消你付租金的义务！

企业避坑指南：

1. “对方有问题”≠“我能赖账”
   合同就像考试交卷——题目没做完不能怪监考老师。本案中，村民干扰属于侵权纠纷，安徽某宫公司该报警报警、该索赔索赔，但绝不能因此停付租金。正确做法是：

   • 先按约付租金（避免自己违约）；
   • 再收集证据（录像、报警记录）向侵权方索赔；
   • 若损失重大，可协商降低租金，但必须书面签补充协议。

2. 合同条款要“盯死关键日期”
   本案租金支付日（6月20日）是“生死线”。企业签合同时务必：

   • 用红笔标出所有付款/交货日期；
   • 提前15天设手机提醒；
   • 预留3天缓冲期（比如6月17日就打款），避免因银行延迟误事。

3. 第三方风险必须提前“上保险”
   安徽某宫公司种了5年牡丹，却没和村委会签《场地保护协议》。正确操作应是：

   • 在租赁合同中加一句：“村委会须保障承租方正常生产经营，如村民干扰造成损失，村委会承担赔偿责任”；
   • 要求村委会提供担保人（如镇政府），或购买“农作物破坏险”。

最后提醒：
很多企业老板觉得“合同签完就完事”，等纠纷来了才抱佛脚。其实90%的合同纠纷，源于签约时没看清一个小条款。就像本案，如果安徽某宫公司在2018年签补充协议时，让律师加一句“遇不可抗力可延期付租”，结局可能完全不同。

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（注：文中姚成蔚改为姚某蔚，云云改为某云，安徽唐宫牡丹农业科技有限公司改为安徽某宫公司，凌远龙改为凌某龙，以符合隐私要求）