出租方丧失转租权致租赁合同无效企业必须退还保证金 - 和县租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2023)皖0523民初3991号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实及判决结果

2022年6月22日，南京伯某公司（乙方）与和县涵某公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将和县楚汉街G1-4.101、G2-4.201、202、203、204商业用房租给乙方，租期六年（2022年8月1日至2028年7月30日），年租金46000元，每3年递增5%。合同约定保证金10000元，当日南京伯某公司向和县涵某公司法定代表人马某的妻子高某银行账户转账10000元，并备注“合同保证金”。合同还约定：乙方若次年不续租，需提前两个月书面通知甲方，否则算违约。2023年5月30日，南京伯某公司在和县涵某公司注册地址张贴解约通知，要求解除合同并退还保证金。

另查明，“楚汉街”是国有资产，由和县某投公司投资建设。2019年11月，和县涵某公司通过拍卖取得楚汉街经营权，并与和县某投公司签订十年合同（2020年1月1日至2029年12月31日）。但和县涵某公司未支付2021年和2022年租金，和县某投公司于2023年3月起诉，法院于2023年4月27日判决解除双方合同（自2023年3月14日起生效）。此时，和县涵某公司已失去转租权。

再查明，和县涵某公司是一人有限责任公司，马某是唯一股东。审理中，马某未提供证据证明个人财产与公司财产分开。

法院判决结果：

1. 和县涵某公司退还原告南京伯某公司保证金10000元；
2. 马某对上述退款承担连带责任（即个人要一起还钱）；
3. 驳回原告对高某的诉讼请求（高某不担责）。

三、核心风险提示：企业如何避免“钱房两空”？

这个案子看似简单，却暴露了企业经营中的两大“隐形炸弹”，稍不注意就会赔钱又惹官司：

风险一：没查清出租方“底细”，租的房子可能白用还倒贴钱！
南京伯某公司签合同时，只盯着房子和价格，却忽略了关键问题：和县涵某公司到底有没有权利转租？结果发现，和县涵某公司早就被原房东（和县某投公司）解除了合同，根本无权转租！法院直接认定租赁合同无效，必须退保证金。但想想看，如果南京伯某公司已经装修投入几十万，损失谁来扛？

企业该怎么做？

• 签合同前必查“三证”：一查出租方的产权证（或转租授权书），二查房产是否被抵押/查封，三查出租方与原房东的合同是否有效。比如本案中，若南京伯某公司提前上网查（中国裁判文书网搜“和县涵某公司”），就能发现2023年3月的解约判决，直接避免损失。
• 合同加“安全条款”：明确约定“若出租方无转租权，须双倍返还保证金+赔偿装修损失”。别嫌麻烦，省下的是真金白银！

风险二：一人公司当老板，个人财产可能“一夜归零”！
和县涵某公司是马某一个人开的公司，但马某在法庭上拿不出证据证明“公司钱和自己钱是分开的”。结果法院判他个人要一起还债——这意味着马某的存款、房子都可能被强制执行！很多小微企业主以为“公司是公司、我是我”，但法律上若财产混同，老板就是“背锅侠”。

企业该怎么做？

• 财务必须“泾渭分明”：公司账户和个人账户绝不混用！像本案中高某收了保证金（虽备注清楚未担责），但马某若用自己卡收公司租金，风险就大了。建议：
  • 公司钱只走对公账户；
  • 每年请会计做独立审计报告，证明财产分开。
• 一人公司要“留痕”：股东会决议、财务报表全部存档，万一打官司，这些就是“护身符”。否则，就像马某一样，缺席庭审连证据都没交，只能认栽。

一句话总结：租赁合同不是“签了就完事”，出租方资质和公司治理才是保命符。企业主别光盯着生意，花10分钟查清对方底细，能省10万块损失！

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