物业费拖欠多年仍需全额支付 - 和县物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖0523民初1356号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实与判决结果

被告杜某系和县历阳镇东向花园小区19号楼405室业主，房屋面积为106.76平方米。2011年12月1日，原告和县晶某物业管理有限责任公司与和县佳某房地产开发有限责任公司第一分公司签订了《东向花园小区物业管理服务合同》，合同约定物业服务费由全体业主和物业使用人按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准为住宅0.4元/月/平方米。2018年6月1日，和县东向花园小区业主委员会与和县晶某物业管理有限责任公司签订《和县东向花园小区物业服务合同》，约定物业服务收费按建筑面积计算，一至三期每月每平方米0.40元，四期每月每平方米0.50元。2022年6月1日，和县东向花园小区业主委员会与和县晶某物业管理有限责任公司再次签订《和县东向花园小区物业服务合同》，约定一至四期均按每平方米每月0.4元收取物业费。被告杜某自2015年3月1日后未缴纳物业服务费，经原告上门张贴催缴通知单等方式多次催收，仍拖欠未交。

法院判决：杜某需在判决生效后十日内支付原告2015年3月1日至2023年2月28日的物业服务费4099元（计算方式：0.4元×106.76平方米×96个月）。

三、企业防范法律风险的核心提示

这个案子看似简单，却藏着企业最容易忽略的“坑”：拖欠费用拖得越久，追回难度越大，但只要方法对，多年欠款也能要回来！

为什么杜某拖欠8年还要全额支付？
法院支持物业公司的关键原因就两点：

1. 合同合法有效：物业公司从入驻开始就和开发商、业主委员会签了正规合同，收费标准也符合政府规定（0.4元/平方米）。
2. 催收留痕到位：物业公司不是光“嘴上催”，而是用“上门贴通知单”等书面方式多次催缴，并保存了证据。这相当于给拖欠行为“盖了时间戳”，让业主无法抵赖。

对企业的真实风险警示：

• 别怕“催收”显得不近人情：很多企业担心催客户缴费会伤和气，就一拖再拖。但本案证明，及时催收（哪怕只是发个通知单）能保住追讨权利。拖太久可能证据丢失（比如通知单被风吹走），甚至超过法律规定的3年追讨期（民法典规定），想告都难立案！
• 书面记录比口头承诺更靠谱：口头说“下月交”没用！必须用书面形式（如微信截图、纸质通知、邮件）记录催收过程，并明确写清欠款金额和期限。本案中，物业公司就靠“催缴通知单”打赢了官司。
• 收费标准必须“明码标价”：合同里写清楚每平米多少钱、什么时段适用什么标准（如本案分三期调整），避免客户以“收费不明”为由拒付。

企业该怎么做？

1. 签合同时“抠细节”：服务范围、收费标准、违约责任要写得像“说明书”一样清楚，避免模糊条款。
2. 催款要“勤快又留痕”：欠费超过1个月，就发书面通知（哪怕微信发也行），并保存记录；超过3个月，考虑发律师函。
3. 别等“大窟窿”才补：拖欠超过半年，赶紧启动法律程序。本案物业公司追了8年才起诉，虽赢了但耗时耗力——早处理早省心！

小贴士：很多企业以为“官司赢了=钱到手”，但现实中执行难才是大问题。本案被告缺席庭审，法院直接判付，但若杜某转移财产，物业公司还得额外申请强制执行。所以，欠款别拖，及时行动才是真省钱！

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