企业不能通过协议创设不动产留置权-肥西破产债权确认纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：破产债权确认纠纷
案号：(2020)皖01民终3034号
审理法院：安徽省合肥市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2010年10月10日，安徽华某钢结构有限公司（原肥西县华某钢结构有限公司）与合肥百某塑料有限公司签订施工合同，约定安徽华某钢结构有限公司承建合肥百某塑料有限公司1号厂房。因合肥百某塑料有限公司未按约支付工程款，导致工程数次停工。2013年2月，合肥百某塑料有限公司再次要求安徽华某钢结构有限公司施工，承诺于2013年9月30日付清工程款。该工程完工后，合肥百某塑料有限公司没有组织验收，也未付款。2014年9月25日，安徽华某钢结构有限公司向合肥市蜀山区人民法院提起诉讼，经调解，合肥市蜀山区人民法院作出民事调解书，其中约定合肥百某塑料有限公司欠安徽华某钢结构有限公司工程款5973720元、利息180万元，合计7773720元，应于2014年12月31日前一次性付清；如逾期未付，将1号厂房留置给安徽华某钢结构有限公司，由其享有优先受偿权。2015年1月12日，安徽华某钢结构有限公司申请强制执行，发现滁州市中级人民法院已将合肥百某塑料有限公司土地及厂房查封并裁定拍卖。遂于2015年2月12日向滁州市中级人民法院提出执行异议，被驳回后又于2015年3月22日向安徽省高级人民法院申请复议，也被驳回。合肥百某塑料有限公司进入破产程序后，2019年8月21日，安徽华某钢结构有限公司依据民事调解书向管理人申报债权并要求优先受偿，但管理人未予确认。安徽华某钢结构有限公司并未实际占有1号厂房，案外人孙某斌受合肥百某塑料有限公司委托，于2016年1月将厂区土地及建筑物对外出租。

法院最终判决：一审和二审均驳回安徽华某钢结构有限公司的诉讼请求，认定其不能对1号厂房拍卖款享有优先受偿权。

三、案例核心观点与风险防范指南

这个案子看似简单——施工方和发包方在调解书中白纸黑字约定"厂房留置给施工方，享有优先受偿权"，结果施工方却输了官司。为什么？关键在于：企业不能通过私下协议"发明"法律不认可的权利，尤其涉及不动产时更要当心！

核心风险点：

1. "留置权"不等于"随便留"
   法律上的留置权只适用于"动产"（如机器、汽车），不能用于厂房、土地等不动产。本案中双方在调解书里写"1号厂房留置"，本质是无效的"自创权利"。就像你和朋友签协议说"他欠钱就把房子留给我"，法院根本不认——因为法律只规定厂房能办"抵押"，不能办"留置"。

2. 权利必须"动手"才能生效
   留置权要求施工方实际控制厂房（比如锁门、派保安看守）。但本案中安徽华某公司从未占有厂房，反而被别人出租收租。这就像你说"这辆车我留置了"，却连钥匙都没拿到手，自然谈不上优先受偿。

3. 建设工程款优先权也有"保质期"
   如果安徽华某公司主张"工程款优先受偿权"（法律真正赋予施工方的权利），必须在工程款到期后6个月内行动。但他们拖了5年才申报破产债权，早已过期。好比食品过期不能吃，权利过期也作废。

给企业的3条救命锦囊：
✅ 不动产担保认准"抵押"：想保障工程款？别签"留置"协议，直接去房管局办厂房抵押登记。只有红本本（他项权证）才能对抗破产风险！
✅ 权利要"趁热行使"：工程款到期后，6个月内必须行动——发律师函、起诉、申请财产保全，千万别等对方破产才想起来主张。
✅ 控制现场才有话语权：如果对方拖欠工程款，立即接管工地并留存证据（拍照、录像、交接记录）。空口白话的"协议留置"，法院直接当废纸。

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