房屋交付面积虚报多收费用开发商必须退还-枣阳合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂0683民初2256号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

某甲公司在2011年为进行房地产开发，需要对邓某、李某等24户居民的单元房进行拆除。2011年12月21日，某甲公司作为甲方与邓某、李某作为乙方签订一份《返房协议》，内容载明："甲方按照1:1.2的比例返给乙方房屋建筑面积为123.34平方米。...若乙方所选定房屋建筑面积小于双方约定面积的部分，则甲方给乙方货币补偿。"协议签订后，邓某、李某依约将其房屋交给某甲公司拆除后用于房地产开发，某甲公司完成房地产开发后向邓某、李某返还了一套房屋。邓某、李某陈述《返房协议》约定应返还预测建筑面积为123.34平方米的房屋，2014年交房时某甲公司称其返还房屋的面积为126.14平方米，比合同约定的预测面积多了2.8平方米，按照3266.75元每平方米的房价，要求其补交多出的2.8平方米的房款9146.90元，其补交了房款后某甲公司向其出具了收据、交付了房屋；2024年11月份返还房屋的不动产登记证书办理下来后，邓某、李某发现所返还房屋的登记面积为120.57平方米，比某甲公司交房时所称面积少了5.57平方米，据此要求某甲公司退还房屋面积差价款18195.79元。

法院判决结果：枣阳某甲房地产开发有限公司需向邓某、李某支付房屋面积差额款18195.79元，于判决生效后五日内履行。

三、核心观点与企业风险防范指南

核心观点：房屋交付时虚报面积多收费用，开发商必须退还差价

这个案子看似简单，却给房地产企业敲响了警钟：房屋交付时虚报面积多收的"小钱"，日后可能变成必须全额退还的"大麻烦"。

为什么企业会输得这么"冤"？

1. 自相矛盾的面积数据：某甲公司在2014年交房时声称房屋面积是126.14平方米，让业主补了近万元；但10年后房产证上却显示只有120.57平方米，少了5个多平方。这种前后矛盾的数据，法院一看就知道有问题。

2. 合同约定清清楚楚：双方签的《返房协议》白纸黑字写着"面积少了要给补偿"，企业自己制定的规则，却自己不遵守。

3. 缺乏诚信伤及根本：企业可能觉得"反正房产证还没办，先按大一点的面积收钱"，殊不知这种短视行为会让客户彻底失去信任，最终还得把钱退回去，还搭上诉讼费和时间成本。

企业如何防范这类风险？（给老板们的实在建议）

1. 交付前查清真实面积
   不要等到交房时才"临时估算"面积！应在房屋竣工验收后、交付前，就请有资质的测绘机构测量真实面积，并与规划图纸核对。记住：房产证面积才是最终标准，不要凭"大概""估计"收钱。

2. 面积差异处理要透明
   在合同中明确写清楚："房屋最终面积以产权登记为准，多退少补"。交房时如发现面积与预测有差异，应主动向业主说明情况，不要隐瞒或虚报。一次坦诚的沟通，胜过日后十次补救。

3. 建立内部审核机制
   建议企业设立专门的合同履行监督岗位，重点审核：

   • 交房面积数据是否与最终产权面积一致
   • 收取的房款是否符合合同约定
   • 有无提前收取本不该收的款项

4. 不要因小失大
   这个案例中，某甲公司可能觉得"多收几平米的钱不算什么"，结果不仅要退钱，还赔上了诉讼费、时间成本，更损害了企业信誉。在房地产行业，口碑比短期利益更重要！

5. 遇到问题主动解决
   如果发现面积确实有误差，应主动联系业主协商解决，而不是等业主找上门。积极处理小问题，能避免演变成大纠纷。

给所有企业的提醒：合同不是"挡箭牌"，而是"双刃剑"。企业制定的规则，首先自己要遵守。在房屋交易中，诚信经营不仅是道德要求，更是法律底线。虚报面积多收的每一分钱，都可能在未来连本带利地"还"回去，还搭上企业声誉。

记住：一次诚信的交付，胜过十次危机公关。规范经营、诚信履约，才是企业长远发展的"护身符"。