房屋买卖合同必须明确约定付款期限和面积差异处理 - 中牟房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)豫0122民初1468号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年3月28日，刘某作为买受人与中牟县某和房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号ZM17003234737），合同主要内容为："1、刘某购买中牟县某和房地产开发有限公司开发的位于中牟县商都大街北侧、××东××商住楼××单元××号房屋，建筑面积为78.68平方米，单价为每平方米4600元，总金额为361928元；2、付款方式为：约定金额111928元，付款方式现金，约定付款时间2017年3月28日；约定金额250000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2017年6月29日；3、第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。4、以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权证面积为准，单价不变，房款多退少补；5、附件四第六条约定：产权面积与合同面积有差异的，买受人同意，出卖人取得房产测量部门测量的'郑州市房地产分户平面图'（或类似文件）后书面通知买受人，买受人在收到出卖人的面积差异款、物业维修基金差异款等结算通知后10日内，到出卖人所在地结算。如逾期结算，每逾期一个自然日，买受人应向出卖人按日支付应补缴金额千分之一的违约金"。合同签订后，刘某向中牟县某和房地产开发有限公司支付部分购房款100410元后，尚余261518元购房款未支付。
2019年9月20日，中牟县正信房地产测绘队出具一份编号为FFW008654号《不动产测量报告》，显示刘某购买的房屋实际面积为78.81平方米。

法院判决刘某需向中牟县某和房地产开发有限公司支付剩余购房款261518元及相应违约金（其中11518元自2017年3月29日起，250000元自2017年6月30日起，均按日万分之三计算），以及面积差异款598元及违约金（自2021年2月3日起按同期贷款市场报价利率计算）。

三、案例核心观点及企业风险防范建议

这个案子看起来简单，却隐藏着很多房地产企业容易忽视的风险点。让我用大白话给大家分析一下：

1. 付款期限必须写得清清楚楚，不能含糊其辞
中牟县某和房地产公司在合同里把付款方式写得特别细：11万多元现金什么时候付，25万元贷款又是什么时候付，一分不差。正因为合同写得明白，法院才能支持他们要回欠款和违约金。很多企业签合同时只写"按约定付款"，结果打起官司来，连对方啥时候该付钱都说不清，白白吃亏。建议：签合同时一定要明确每笔款项的支付时间、方式和金额，就像写购物清单一样具体。

2. 违约金不是越高越好，要合理才受法律保护
案子中有个关键点：购房款的违约金（日万分之三）法院全支持了，但面积差异款的违约金（日千分之一）却被法院调低了。为什么？因为日千分之一相当于年化36.5%，太高了！法院认为这超出了实际损失，所以只支持了同期贷款利率（大约4-5%）。建议：设定违约金时要合理，一般不超过实际损失的30%。太高反而会被法院调低，起不到震慑作用。

3. 面积差异处理条款要写进合同
房子实际面积和合同面积有出入太常见了。中牟县某和房地产公司聪明就聪明在，合同里白纸黑字写着"面积差异，多退少补"，还规定了具体怎么算、怎么通知、怎么结算。要是没这条，面积差0.13平方米这点钱（598元），法院可能根本不会支持他们。建议：房地产企业一定要在合同里写明面积差异的处理方式，包括计算方法、通知程序和结算时限。

4. 证据保存要完整及时
中牟县某和房地产公司能赢官司，关键是有《不动产测量报告》这个铁证。试想一下，要是他们没保存这份报告，光说"房子面积多了"，法院凭什么相信？建议：企业要建立完善的档案管理制度，所有合同、通知、测量报告、催款记录都要保存好，最好有电子备份。现在手机拍照很方便，重要的文件随手拍一张存手机里也是好办法。

5. 对逾期付款要及时"喊停"
刘某欠钱从2017年拖到2020年，中牟县某和房地产公司一直在催。要是他们一开始发现对方不付钱就不管了，过了3年诉讼时效，可能连钱的影子都见不着。建议：企业发现客户逾期付款，要第一时间发书面催款通知，并保留送达证据。超过30天不付的，该发律师函就发律师函，别不好意思。

给房地产企业的特别提醒：买房是老百姓的大事，但对企业来说，合同就是"护身符"。这个案子告诉我们，再小的条款都可能影响几万甚至几十万的收益。签合同时多花10分钟写清楚，将来可能省下几万块的损失。

作为企业法律顾问，我经常看到企业因为合同漏洞吃大亏。其实防范风险不难，关键是要有这个意识，把合同当回事，而不是走个过场。建议企业定期请专业律师审核常用合同模板，把风险扼杀在签合同之前。

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