购房者付清房款入住后房产被抵押仍能确权 - 长垣商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫0783民初2937号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实与判决结果
长垣某开发有限公司作为出卖人与买受人贾某签订《商品房买卖合同》，约定贾某购买长垣县蒲西区博爱路西侧富田第一国际6幢3单元7层西户房屋，建筑面积171.1平方米，单价1250元/平方米，总价213875元。合同约定付款方式为一次性付款，出卖人应在房屋交付后180日内办理权属登记备案。2008年11月30日，贾某向长垣某开发有限公司缴纳房款213875元及配套费7433元，公司出具了收据。此后，贾某实际入住该房屋（2013年缴纳物业费，2015年缴纳热力配套费）。

另查明，2011年1月，河南长某农村商业银行股份有限公司的前身与长垣某开发有限公司签订《抵押担保借款合同》，长垣某开发有限公司将包括贾某房产在内的54套房屋抵押给银行贷款，并办理了他项权证。因贷款逾期，银行向新乡市中级人民法院起诉，法院判决银行对抵押房产享有优先受偿权。2019年，法院查封了涉案房产。贾某提出执行异议，新乡市中级人民法院裁定中止执行；银行不服提起执行异议之诉，一、二审法院均驳回其请求。

判决结果：法院确认涉案房屋归贾某所有；要求长垣某开发有限公司在房屋司法查封解除后二十日内为贾某办理产权登记手续。

三、核心观点：企业如何防范“已售房产抵押”法律风险
这个案子看似是购房者赢了，但背后藏着开发商（企业）的致命风险：企业把已卖给业主的房子偷偷抵押给银行，结果不仅输了官司、赔了诉讼费，还可能被强制执行赔偿。

为什么企业会栽跟头？

• 风险点1：卖房后“一房两用”惹大祸
  开发商把房子卖给贾某并收了全款，还让业主住了十几年，却在后期把房子抵押给银行贷款。法院认为：贾某付清房款、实际入住，对房子有“物权期待权”，能直接对抗银行的抵押权（参考《最高人民法院关于办理执行异议案件的规定》第29条）。简单说：房子虽登记在开发商名下，但钱货两清后，开发商再抵押就是“无效操作”。
  → 企业教训：别以为房产证还在自己手里就能“再卖一次”！只要业主付清房款并入住，房子实质上已不属于你，抵押或转卖都可能被法院推翻。

• 风险点2：拖着不办产权证，小问题变大麻烦
  合同约定交房后180天内办产权证，但开发商拖了十几年没办。结果房子被银行查封，业主不得不花多年时间打官司解封。虽然最终业主赢了，但开发商要承担诉讼费、办证义务，还可能面临业主索赔（比如延迟办证的违约金）。
  → 企业教训：产权登记是“安全阀”！及时办证既能保护业主权益，也能避免房子被抵押或查封。拖得越久，风险越高——银行、法院都可能把“未过户”当成“开发商还有处置权”的证据。

企业如何避坑？3个实用建议

1. 卖房前彻底“清白”房产状态
   每次卖房前，务必确认房子无抵押、无查封。如果房子已抵押（比如为融资），必须先解押再销售！千万别学本案开发商：2008年卖房，2011年就抵押，埋下雷。建议建立“一房一档”制度，销售部门与法务实时核对房产状态。

2. 产权证办理“不过夜”
   合同约定的办证期限（如交房后180天）不是“软指标”，而是法律红线。逾期不办=主动给对手递刀子。实操中：

   • 交房时同步启动办证流程，留好业主签收凭证；
   • 如遇政策障碍（如政府审批慢），立即书面通知业主并协商延期，避免被认定为“故意拖延”。

3. 抵押融资时严查“已售房源”
   企业向银行贷款需抵押房产时，必须剔除所有已售房屋！银行通常要求提供“无纠纷房产清单”，若开发商隐瞒销售事实，后续可能被银行追责（如本案银行损失需开发商赔偿）。建议：

   • 与银行签订抵押合同时，附加“已售房源豁免条款”；
   • 定期更新销售台账，法务每周核查抵押清单。

最后提醒：本案中开发商“赢了官司却输了生意”——房子判给业主了，但企业信誉受损、诉讼成本白花。房产交易无小事，一个疏忽可能让十年开发成果付诸东流。

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