项目停工致购房人行使不安抗辩权拒办贷款，开发商无权单方解除合同-许昌商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)豫10民终2961号
审理法院：河南省许昌市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

法院认定的事实：
2021年8月29日，长葛某下公司（简称"某下公司"）与程某签订《商品房认购协议书》，约定程某认购原道望樾小区3号楼1单元4层01户房屋。2021年9月24日，某下公司向程某开具213768元收据。2021年10月4日，某下公司与程某、霍某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款683768元，程某、霍某应于2021年10月4日前支付首期283768元，余款400000元向公积金中心申请贷款支付，交房时间为2024年5月1日。合同约定：程某、霍某应在签订合同后3日内提交贷款资料，并在60个工作日内确保贷款到达某下公司账户。

2022年3月10日，程某再缴纳70000元；2022年9月16日，程某交纳维修基金6645元。合同签订后一个多月（2021年11月中下旬），案涉小区出现停工现象，施工门口曾悬挂"还我血汗钱"横幅。2023年3月，某下公司委托律师向程某、霍某发送《律师函》，要求其于2023年3月31日前办理贷款手续，否则解除合同。2023年6月23日，程某在某下公司处购买车位并支付55472元，某下公司开具了收据。

法院判决结果：
一审法院驳回某下公司解除合同及要求支付违约金的诉讼请求；二审法院维持原判，认定程某、霍某因项目停工行使不安抗辩权不构成违约，某下公司无权单方解除合同。

三、核心风险提示：企业如何避免"自废武功"式合同纠纷

这个案子看着简单，实则藏着企业最容易踩的"坑"——自己把路堵死还怪别人不走。某下公司以为发个律师函就能解除合同，结果因为自己后续的"神操作"彻底败诉。我们用大白话拆解三个致命错误，帮企业避开雷区：

1. 停工却不沟通，等于亲手给客户递"不安抗辩权"工具包

《民法典》第527条规定：如果先付钱的一方（比如买房人）有证据证明对方可能交不了货（比如楼盘烂尾），可以暂停付款。本案中，合同刚签完一个多月就停工，门口还挂着"还我血汗钱"的横幅，程某、霍某担心房子交不了，当然不敢继续办贷款——这完全合法！

企业避坑指南：

• 若因资金、疫情等原因需停工，必须书面告知客户停工原因+复工计划+政府批文（比如许昌当地停工通知），让客户知道是"暂时困难"而非"要跑路"；
• 别学某下公司，停工时还让横幅挂满工地。去年我们服务的某房企因疫情停工，每周给业主发施工进度视频，反而收获了客户理解。

2. 发律师函说"不办贷款就解约"，却收车位钱——自己打脸最致命

某下公司2023年3月发函要求3月31日前办贷款，否则解约。但程某6月买车位时，某下公司不仅收钱还开了收据。法院直接认定：你都收车位钱了，等于默认合同继续有效！

企业避坑指南：

• 发解除合同通知后，绝对不能再收客户任何与合同相关的款项（包括车位、装修费等）；
• 如果客户想继续合作，必须签书面补充协议，明确"原合同继续履行"，别像某下公司这样口头答应又反悔。

3. 把"不可抗力"当万能挡箭牌，却拿不出证据

某下公司上诉时说停工是"疫情+不可抗力"，但程某提交的证据显示：停工是因上一任建筑公司和某下公司有纠纷（爱企查可查到司法记录），而非政府强制停工。法院直接不采信！

企业避坑指南：

• 遇到停工等异常情况，48小时内固定证据：政府红头文件、气象局暴雨证明、施工日志等；
• 合同里别笼统写"不可抗力"，要具体约定"停工超30天需提供XX证明"，否则法院不会帮你背锅。

给企业的终极建议

合同不是一签就完事，而是全程"风险扫描"：

• 开工前：在合同中明确约定"停工超15天需书面说明+提供证明"；
• 履行中：客户延迟付款时，先发函确认原因，别急着解约（本案中某下公司若先沟通复工计划，可能避免纠纷）；
• 出问题时：所有操作必须一致——要解约就彻底停止服务，想继续合作就签补充协议。

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  别让某下公司的教训重演——专业的事，交给专业的人守住底线。