租赁合同期满自动终止企业无需另行起诉解除-禹州租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷

案号：(2025)豫1081民初4058号

审理法院：河南省禹州市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

经审理查明：河南某甲有限公司成立于2011年9月6日，位于禹州市产业聚集区（禹州市方岗乡杨北），为自然人投资或控股的有限责任公司，经营卫浴产品生产销售。2013年1月25日，某丁公司作为受让人与禹州市国土资源局作为出让人签订国有建设用地使用权出让合同一份，将位于陶瓷四路西侧、禹神快速通道南侧宗地编号为（2012）049，出让宗地总面积为81947平方米，出让宗地面积为62470平方米合同项下的土地出让给某丁公司使用，出让总价款为1850万元，主体建筑物性质为厂房。禹州市国土资源局不动产登记记载表显示：不动产权证号为XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX的房屋登记所有权人均为河南某甲有限公司，自2015年始上述房产一直不断处于被查封状态。

2020年2月28日，河南某甲有限公司作为甲方与禹州市某乙有限公司作为乙方签订《承包租赁协议》一份，约定：因某丁公司长期停产，拖欠工人工资及其它欠款无法偿还，经政府协调，甲、乙双方协商达成如下协议：1、某丁公司提供设备、厂房交由乙方负责经营；2、每年租赁费为150万元，根据当地政府、禹州法院要求，为了社会稳定，解决工人的民生问题，必须首先偿还工人工资，由乙方直接负责发放到工人手中；3、租期为5年（2020年3月1日至2025年2月28日）；4、某丁公司的一切债权债务由某丁公司全部承担，某戊公司不承担任何责任；5、未尽事宜，经双方协商后酌情添加；6、此协议一式两份，双方各执一份，签字生效。

2023年6月6日，河南某甲有限公司作为甲方与禹州市某乙有限公司作为乙方签订《补充协议》一份，约定：一、甲乙双方于2020年3月1日签订承包租赁协议，甲方将位于方岗镇杨北村（禹神快速路）的厂房设备租赁给乙方生产经营。二、因2020年春节假期，我国大面积爆发新型冠状病毒肺炎，全国人民为了防疫抗疫做出了卓绝的努力和巨大的牺牲。在此期间，乙方经营状况因此次疫情受到严重影响。三、因上述疫情，乙方遵照政府号召以及法律关于不可抗力因素的规定，乙方作为租赁方，遵照政府有关部门采取的限制人员流动、限制交通、限制公共活动等措施的影响，经营已出现严重困难，截止目前亏损已达1728万元，现处于停产状态。四、乙方因2020年2月26日疫情爆发到年底断断续续实际生产65天，停车300天，2021年元月至2月停产60天，7月停产30天，10月至12月停产90天合计停产180天，总计停产625天。五、根据协议约定，每年租金为150万元，折合每天租金为4109.59元，2020年停产300天，折合租金123.2877万元，2021停产145天，折合租金59.5891万元，2022年停产180天，折合租金73.972万元，共计256.8493万元。六、根据疫情相关精神和（自然灾害不可抗力）法律法规，经甲、乙双方充分协商同意免去2023至2024年两年租赁金。上述协议到期后，原告在现由被告租赁的厂房门口张贴承包租赁协议到期公告、到期回收经营权公告，要求被告搬离厂房，但被告拒不搬离，原告于2025年5月9日起诉来院，导致本案诉讼。另查明：某戊公司在租赁期内，以代发工资、解决工人工资的形式支付某丁公司租赁厂房的租金。且某丁公司作为被执行人被强制执行，禹州市法院执行局多次向某戊公司下发协助执行通知书【（2019）豫1081执3798号、（2023）豫1081执恢1392号、（2024）豫1081执恢2023-852号等】：要求其提供与某丁公司的租赁合同及租赁款项支付明细、冻结提取某戊公司使用某丁公司地方租金、要求某戊公司履行对申请执行人对张某乙、某丁公司的到期债务，不得向张某乙、某丁公司及其他人员或单位清偿，将款项直接支付至禹州市法院中国工商银行禹州支行账户等。

法院最终判决：驳回河南某甲有限公司的诉讼请求，即不支持原告要求解除合同、被告搬离厂房的主张。

三、简单地论述案例的核心观点

这个案例给企业敲响了警钟：租赁合同期满后自动终止，无需另行起诉解除！很多人误以为合同到期后还要通过法院"解除"合同，其实这是对法律的误解。

在这个案件中，某丁公司与某戊公司签订了5年租期的租赁合同（2020年3月1日至2025年2月28日），合同到期后，某丁公司却向法院起诉要求"解除"合同，这在法律上是站不住脚的。就像租房子到期了，自然就不租了，不需要再专门去"解除"租赁关系一样。法院明确指出：合同期限已届满，合同自动终止，不存在需要"解除"的情形。

此外，本案还揭示了企业常见的几个法律风险：

风险一：签订多份合同引发混乱
某戊公司声称还有一份2020年1月1日签订的7年期合同，但无法提供充分证据。现实中，很多企业与同一合作伙伴在不同时期签订了多份内容冲突的合同，导致纠纷时难以确定哪份合同有效。建议企业：同一事项只签一份合同，如需变更，应通过书面补充协议明确约定，并注明"此前约定与本协议不一致的，以本协议为准"。

风险二：特殊租金支付方式缺乏规范记录
本案中，租金是以"代发工人工资"形式支付的，这种方式虽然特殊但被法院认可。不过，如果企业没有保留好工资发放记录、工人签收凭证等证据，一旦发生争议将非常被动。建议企业：无论采用何种支付方式，都应保留完整的支付凭证和交接记录，最好有双方签字确认。

风险三：对被查封财产的出租认识误区
某丁公司的厂房自2015年起就不断被法院查封，但法院认为这并不影响租赁合同效力。查封只是限制财产转移，未影响使用。但企业要注意：出租被查封财产时，应如实告知承租人相关情况，并在合同中明确约定风险承担方式，避免承租人日后以此为由拒付租金或要求赔偿。

风险四：合同期满后交接工作不到位
合同到期后，某丁公司只是在厂房门口张贴公告要求搬离，但没有采取更有效的交接措施。建议企业：合同期满前1-2个月就开始沟通交接事宜，到期时双方现场清点、签署交接清单，全程录像留存证据。若对方拒不搬离，应及时发书面通知并考虑采取法律措施，而不是等到几个月后才起诉。

给企业的小贴士：合同就是企业的"护身符"，签合同时多花1小时把条款写清楚，日后可能避免100万元的损失！记得：合同期限一定要明确写清起止日期；同一事项不要签多份合同；特殊履行方式要有详细约定和记录；合同到期前做好交接准备。

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