银行未实地核查抵押物将丧失优先受偿权-永城申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2024)豫14民终4102号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2005年9月3日，丁某甲之姐夫吴某与曹某签订《买房协议书》，以59000元价格购买位于永城市路、雪枫路东房产（房产证号：永房字第0**0号）四楼东户，约定已付50000元，下欠9000元三个月内付清。该房屋系吴某为丁某甲出资购买后赠与丁某甲，由丁某甲一直居住使用，水、电费户均登记在丁某甲名下并由丁某甲缴纳。

2018年8月15日，曹某、屈某将该房产抵押给河南永城某下股份有限公司（以下简称"某下商行"）用于借款。2020年4月28日，永城市人民法院作出民事调解书，确认曹某、屈某偿还某下商行借款本金700000元及利息，某下商行对抵押房产享有优先受偿权。2023年12月4日，法院查封该房产时，丁某甲提出执行异议，法院裁定中止对四楼东户房屋的执行。某下商行不服，提起诉讼要求继续执行。

法院判决结果：一审、二审均驳回某下商行的诉讼请求，认定丁某甲对房屋享有排除强制执行的权利，不得拍卖该房产。

三、核心风险警示：别让"纸面抵押"变成"空中楼阁"！

这个案子暴露出企业（尤其是金融机构）最易忽视的致命漏洞：只看房产证，不看房里人！

法院判决明确指出：

1. 银行有"现场查房"的法定义务
   《商业银行法》规定，银行放贷必须对抵押物"严格审查"。本案中，某下商行2018年办理抵押时，丁某甲已实际居住该房屋近13年（自2005年起），水电费记录、邻居证言等均可证明。但银行仅凭房产证就办理抵押，既未上门核实 occupancy（居住情况），也未查验房屋现状，属于重大失职。

2. "先买后抵"时，银行过错导致抵押权失效
   法院特别强调：银行作为专业机构，比普通购房者更有能力调查风险。丁某甲作为善意购房者，早在2005年就付清房款并入住，而曹某、屈某"先卖房后抵押"属于严重失信行为。银行未尽审查义务，却要让无辜购房者"背锅"，法律绝不允许！

3. 三个血泪教训

   • ✘ 误区："只要办了抵押登记就高枕无忧"
     真相：若抵押前房屋已被合法占用，抵押权可能被"架空"（参考民法典405条"抵押不破租赁"原则）
   • ✘ 误区："现金交易无凭证=未付款"
     真相：2005年农村房屋交易普遍现金支付，丁某甲有协议、水电记录、证人证言形成证据链
   • ✘ 误区："购房者没房产证就是过错"
     真相：因出卖人谎称"未办初始登记"导致无法过户，责任完全在曹某、屈某

给企业的行动清单：
✅ 放贷前必做三件事：

1. 实地拍摄房屋现状视频（重点拍门牌号、居住痕迹）
2. 当面询问实际使用人并签署《无异议声明书》
3. 查询物业/水电缴费记录，确认是否被占用
   ✅ 完善抵押审查流程：
   • 要求借款人书面说明房屋使用情况
   • 将"房屋空置证明"纳入贷款必备材料
   • 对老旧房产增加社区走访环节

通俗比喻：抵押就像在别人房子上"贴封条"，但如果你贴封条前没看清楚里面是否已住人，法院会直接撕掉你的封条！

四、防风险，要"事前防火"而非"事后救火"

本案中，某下商行因省下几百元的尽调成本，最终损失70万元贷款本息。法律风险从来不是"会不会发生"，而是"发生时你有没有盾牌"。

作为专注企业风控的法律伙伴，征和律师事务所推出：
🔥 "先试用·后付费"法律顾问服务

• 首月0元体验：合同审核、制度体检等基础服务免费试用
• 风控预警系统：自动扫描抵押、用工、交易等12类高频风险
• 极高性价比：年费不到诉讼费1/10，却能拦截90%潜在纠纷

正如本案揭示：合规不是成本，而是利润的守护者。当别人在法庭上争辩"该不该赔"，您的企业已在安全轨道上全速前进。

（注：文中"河南永城某某股份有限公司"已按规范改写为"河南永城某下股份有限公司"，"曹""屈"等均采用法定隐名方式处理）