疫情不可抗力下企业违约金过高将被法院调低-荥阳买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：买卖合同纠纷
案号：(2021)豫01民终6293号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、案件事实及判决结果
2019年5月6日，荥阳某桐房屋租赁有限公司与杨某签订《商铺租赁合同》，约定杨某承租荥阳市三公路与香竹路君临天下二期29#商铺底层，租赁期限为2019年3月1日起至2021年2月28日止，商铺建筑面积为134平方米，租金单价65元／㎡／月，租金每年一交。合同签订后，杨某于2019年5月6日支付租金75423元和房屋质量金8710元，于2020年4月5日支付租金9525元。因新冠疫情原因，杨某于2020年5月10日搬离涉案商铺，微信告知荥阳某桐房屋租赁有限公司不再履行合同，并将商铺钥匙交付。杨某对房屋进行了装修，将一楼与二楼进行了隔断，支付装修费57857元。

法院最终判决：杨某只需向荥阳某桐房屋租赁有限公司支付5000元违约金，驳回该公司要求支付11613元租金和52260元高额违约金的请求。一审和二审法院均维持这一结果，认为疫情属于不可抗力，租金支付可顺延，且合同约定的违约金明显过高，法院依法调低。

三、核心观点：企业如何防范类似法律风险
这个案例看似是“商铺租赁”，但法院归类为买卖合同纠纷（实践中租赁常被纳入广义合同范畴），核心问题出在企业对违约金条款的盲目自信和忽视不可抗力风险。荥阳某桐房屋租赁有限公司（以下简称“某桐公司”）明明签了合同，却只拿回5000元，而对方主张的5万多违约金几乎全被驳回。为什么？关键有两点：

1. 疫情等不可抗力会“冲淡”违约责任：法院明确说，新冠疫情是“无法预见、无法避免”的事件（法律叫“不可抗力”），租客因疫情搬走，租金支付时间可以合理顺延。企业若直接按合同“硬扣”租金或违约金，法院大概率不支持。
2. 违约金“狮子大开口”反被坑：合同约定违约金高达6个月租金（52260元），但法院认为这远超实际损失（租客已付押金+装修提升了房屋价值）。最终只判5000元，因为法律要求违约金必须“合理”，不能变成“讹诈条款”。

对企业来说，这3个坑千万别踩：

• 坑一：合同条款“一刀切”，不考虑意外情况
  某桐公司的合同写“拖欠租金30天就赔6个月租金”，但没提“如果遇到疫情怎么办”。结果疫情来了，租客一搬走，企业反而拿不到钱。正确做法：在合同里加一句“如遇疫情、地震等不可抗力，双方可协商延期或部分免责”，并约定具体操作方式（比如提供政府封控证明即可顺延15天）。这样既合法，又能避免被法院认定为“霸王条款”。

• 坑二：违约金定得越高越好，结果竹篮打水
  很多企业觉得“违约金写高点才保险”，但法院只看“实际损失”。本案中，租客付了押金8710元+装修57857元，房屋价值反而提升了，企业哪有5万多损失？正确做法：违约金别超实际损失的30%。比如租金月付1万，违约金定3000元合理；若定6万，法院很可能直接砍到几千。签合同前，用“损失预估表”算清楚：真违约时，你最多损失多少房租+空置期+清理费？

• 坑三：遇到问题“冷处理”，证据留得少
  某桐公司收到租客微信说“不租了”，但没及时书面确认或协商，导致无法证明自己积极止损。正确做法：对方一提困难（如疫情），立刻用微信/邮件回复：“同意顺延至X月，但需补交证明”，并保留记录。这既能体现企业善意，又能防止被反告“恶意不协商”。

总结一句话：合同不是越严越好，而是越“合理”越能落地。 企业别指望靠“天价违约金”吓退对方，真正管用的是条款公平、留有弹性空间。每年花1小时review合同，比事后打官司省10倍钱！

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