房屋漏水开发商必须维修，物业只负责传话-新郑修理、重作、更换纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：修理、重作、更换纠纷
案号：(2025)豫0184民初3102号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

2021年12月30日，许某与新郑市某甲有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于河南省郑州市新郑市成益峰景小区3号楼3单元7层702房屋一套。合同约定开发商自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。原告收房后发现房屋的厨房屋顶、阳台、入户屋顶等存在严重漏水情况，多次向被告反映要求维修，但被告迟迟不予配合。

许某提交房屋漏水照片及视频一份，证明房屋漏水情况；提交与某郑州分公司员工聊天记录一份，证明多次向物业反馈房屋漏水问题。被告某郑州分公司提交交房通知书邮寄记录、空置房屋巡查照片、与开发商反馈漏水问题的聊天记录等证据，证明已向开发商反馈漏水情况。

法院现场勘验发现：涉案房屋电梯间上方墙体存在渗水水渍，厨房烟道雨天存在渗水，阳台玻璃顶存在漏水。某郑州分公司人员说明楼梯间漏水是因上方房顶施工问题，烟道漏水是因房顶斜坡积水造成，阳台玻璃顶漏水系胶条老化导致。

判决结果： 法院判决新郑市某甲有限公司赔偿许某房屋屋顶漏水修复费用5000元；驳回许某要求某郑州分公司承担连带责任的诉讼请求。

三、核心观点及企业法律风险防范指南

这个案子告诉我们一个简单却重要的道理：房屋漏水，谁造的房子谁修，不是谁管物业谁修！

许多企业（尤其是房地产开发商和物业公司）常陷入一个误区：认为只要把漏水问题"告诉"对方，责任就转移了。但法院明确指出：

1. 开发商是"第一责任人"：在保修期内（防水工程通常5年），开发商必须对房屋质量问题直接负责。本案中，新郑市某甲有限公司作为开发商，明明知道房屋漏水却拖延维修，法院直接判其支付维修费。
2. 物业公司只是"传话员"：某郑州分公司作为物业公司，只要证明已将漏水问题及时反馈给开发商（如提供聊天记录、工作联系函），就不需要承担维修责任。但很多物业公司败诉，就是因为拿不出"已反馈"的证据！
3. 自然老化≠质量问题：阳台玻璃顶胶条老化导致的漏水，法院认定不属于保修范围。企业要注意区分"施工质量问题"和"正常使用损耗"，避免扩大赔偿范围。

给企业的3个实操建议：
✅ 开发商必做：

• 收到业主报修后，24小时内书面确认（如微信、邮件），并明确维修时间表
• 建立"维修台账"，记录每次报修的处理过程（拍照、签字），避免"说不清"
• 保修期满前3个月主动检查，对易漏部位提前维护

✅ 物业公司必做：

• 业主报修时立即填写《问题反馈单》，让业主签字确认，同步发送开发商
• 通过企业微信/钉钉等可留痕工具沟通，保存所有反馈记录至少5年
• 别说"这不归我管"，要说"我已转给开发商，并会每周跟进进度"

✅ 通用避坑指南：

• 合同里别写"保修期内一切问题都由我负责"——应明确列出具体保修项目和期限（如防水5年、管线2年）
• 遇到业主自行维修，先要求提供维修方案和报价，避免天价账单
• 每年花半天做"保修风险体检"，重点排查漏水、裂缝等高频问题

记住：拖维修=拖赔偿！本案开发商本可花2000元修好漏水，结果因拖延被判赔5000元，还白付了诉讼费。更麻烦的是，一个案子败诉可能引发小区其他业主集体诉讼，损失成倍放大。

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本文案例依据河南省新郑市人民法院(2025)豫0184民初3102号判决编写
企业法律风险防范咨询请认准专业机构，本文不构成个案法律意见