绕开中介交易仍需支付中介费-新郑中介合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：中介合同纠纷
案号：(2024)豫0184民初146号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实与判决结果

2023年1月7日，李某龙（甲方、出卖人）、王某（乙方、买受人）签订了《郑州市存量房买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落于郑州市镇路路期号楼单元层，房屋成交总价格为207万元，乙方于本合同签订当日以银行资金存管的方式向甲方支付第一笔定金20000元……等内容，其中第三条"成交方式"约定"甲方与乙方通过郑州某某房地产营销策划有限公司新郑第二分公司中介介绍成交"。

当日，李某龙（甲方、出卖人）、王某（乙方、买受人）与某某公司新郑第二分公司（丙方、中介方）签订了《中介服务合同》，主要约定："甲乙双方在丙方的中介服务下就座楼于镇路路期号楼单元层的房屋，于2023年1月7日签订了《郑州市存量房买卖合同》，甲乙丙三方在友好协商的基础上，订立本中介服务合同，以兹共同遵守。第一条中介服务内容及标准（一）甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易中介人，丙方提供的中介服务包括：1．提供房屋买卖市场行情咨询；2．寻找、提供并发布房源、客源信息；3．引领乙方实地看房；4．协助查看房屋权属证明文件；5．协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6．促成交易双方签署合法有效的买卖合同。（二）甲乙双方签订《买卖合同》时，中介行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的中介代理费。第二条中介代理费及支付。甲乙双方同意，应向丙方支付的中介费为人民币52785元；其中，由甲方承担人民币17595元，乙方承担人民币35190元。"

上述合同签订后，王某向李某龙支付定金20000元，王某向某某公司新郑第二分公司支付中介服务费等共计39190元，李某龙支付中介服务费等共计17595元。

2023年1月13日，李某龙作为甲方、王某作为乙方与某某公司新郑第二分公司作为丙方签订了《解约协议书》，约定："甲乙双方在丙方的中介服务下，就甲方名下位于镇路路期号楼单元层之房屋达成交易，甲乙丙三方分别或共同签署了《郑州市存量房买卖合同》、《中介服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等合同编号为10****741的相关协议，现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1．甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖（无论口头、书面或其他形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任。3．乙方已向甲方支付的定金共计20000元自动转为支付给甲方的违约金／赔偿金，甲方无需退还。乙方于1个工作日内配合存管资金20000元划转给甲方。4．丙方于2023年1月17日前履行下列义务：（1）退还已收取的甲方中介代理费17595元；（2）退还已收取的乙方中介代理费35190元；贷款服务费2000元；过户服务费2000元。8．甲、乙方及其利害关系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本协议生效之日起一年内不得以任何形式及／或通过任何渠道就上述房屋达成交易。甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，视为丙方完成居间服务，相关方应向丙方全额返还其已退还的服务费；如服务费尚未支付的，相关方应当按照居间服务合同的约定标准，向丙方全额支付。"

2023年1月13日，王某与李某龙就涉案房屋另行签订《房屋买卖合同》，且已实际履行并将案涉房屋过户登记在王某之妻王洁名下。王某称其通过某乙公司再次与李某龙签订《房屋买卖合同》，并向某乙公司支付居间服务费20000元。

法院判决：被告王某应于本判决生效后十日内向原告郑州某某房地产营销策划有限公司新郑第二分公司支付中介服务费35190元；被告李某龙应于本判决生效后十日内向原告郑州某某房地产营销策划有限公司新郑第二分公司支付中介服务费17595元。

三、核心观点与法律风险防范指南

这个看似简单的房屋交易纠纷，其实藏着一个很多企业都容易踩的"坑"——以为和中介解约后就能自由选择其他中介交易，结果反而要付双份中介费！

法院到底怎么判的？为什么判得这么"狠"？

1. "跳单"不是你想跳就能跳：民法典明确规定，如果你用了中介提供的房源信息，然后绕开中介直接交易，那还是要付中介费的。本案中，虽然王某和李某龙跟原中介解约了，但他们解约当天就通过王某妻子完成了同一套房子的交易，法院认定这就是"跳单"。

2. 解约协议里的"隐形炸弹"：很多人以为解约就是一拍两散，但本案中解约协议第8条埋了个"雷"——约定"买卖双方及家人一年内不能就同一房子交易，否则要付中介费"。法院认为这个条款有效，因为：

   • 条款已经用加粗字体提示了
   • 这是中介行业常见的"防跳单"条款
   • 没有明显不公平（比如不限制时间、范围太广等）

3. 用老婆/老公名义交易照样"翻车"：王某以为让妻子出面交易就能规避责任，但法院一眼看穿——这不就是利用"利害关系人"绕开约定嘛！结果不但要补交原中介费，还得付诉讼费。

企业如何避免"踩雷"？记住这5个实用建议：

1. 签合同时别当"睁眼瞎"：特别是电子签约，别急着点"同意"！重点看这些内容：

   • 有没有"独家代理"条款（约定只能通过这家中介交易）
   • 有没有"防跳单"条款（解约后多久不能交易）
   • 有没有扩大责任范围的表述（比如"及利害关系人"）
     建议：用手机把合同拍下来，回家慢慢研究，必要时找律师看看。

2. 解约不是终点，而是新风险起点：和中介解约时，一定要在协议里写清楚：

   • 解约后双方权利义务完全终止
   • 特别注明"不包含任何限制后续交易的条款"
   • 如果有退款，写明"此退款视为双方再无任何经济纠纷"
     避免像本案一样，解约后反而被"套牢"。

3. 换中介要"洗白"交易信息：如果确实想换中介，记住：

   • 最好间隔3个月以上再交易（时间太短容易被认定为"跳单"）
   • 新中介要能证明是独立获取房源信息（比如有新的带看记录、新的房源编号）
   • 保留好与新中介沟通的全部记录（微信、邮件等）

4. 别用家人/关联公司"打掩护"：法院现在很精明，知道企业常用这招：

   • 用配偶名义买房
   • 用子公司签合同
   • 让员工代持资产
     这些都可能被认定为"恶意规避"，反而要承担更多责任。

5. 电子签约更要留个心眼：手机上签合同虽然方便，但风险更大：

   • 不要让中介人员代操作你的手机
   • 每一页都要认真看（很多陷阱藏在最后几页）
   • 签完后要保存电子合同副本
     本案中被告就吃了这个亏——在手机上快速签了解约协议，根本没注意到第8条的"陷阱"。

真实案例教训： 某建材公司曾与一家物流公司签了"独家运输协议"，后来觉得价格高想换公司。结果刚解约就和新公司合作，被原公司告上法庭，赔了80多万！原因就是解约协议里有一句"双方确认不存在任何未了结事项"，法院认为这句话包含了放弃追究"跳单"的权利。

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