购房者不能因银行贷款审批不通过而单方解除商品房买卖合同-新郑商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2024)豫0184民初9168号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年5月12日，某置公司与佘某签订的《华祥湖滨壹号入会协议书》约定：佘某自愿交纳意向金10000元，认购某置公司一套房源，双方签订《商品房买卖合同》后自动失效。

2018年5月26日，某置公司与佘某签订的《湖滨壹号认购协议书》约定：佘某认购某置公司的房源位置为10层05b号，建筑面积约66㎡（最终以房地产管理部门核定的建筑面积为准），总价455994元，认筹交10000元抵30000元，成交总价为417517元。特别约定：1、本协议自签订之日起，买受人不得无理由单方面提出退房要求，否则视为违约，买受人预付订金不予退还。3、买受人在签订本《认购协议书》后7日内交齐总房款50%，否则视为买受人违约，出卖人有权将该房源另售他人，买受人预付订金不予退还。4、乙方如选择银行按揭方式，须于签署《商品房买卖合同》之前，预先办理完银行按揭贷款所需的资质审查。符合银行规定条件者，须自接到甲方通知时起7日内换签《商品房买卖合同》。未通过银行资质审查或未获得银行足额审批的，乙方必须自接甲方通知时起7日之内用现金补足剩余房款。5、乙方如有逾期办理相关手续、逾期付款、逾期签署或拒签《商品房买卖合同》、未能足额按揭而不补足余款、按揭不成拒绝一次性付款等情形的，视为乙方放弃认购该物业，甲方无义务为乙方保留该物业，本《认购书》自动解除。甲方可将该物业另行出售，认购定金不予退还，并可追究乙方的违约责任。

2020年7月22日，某置公司（出卖人）与佘某（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要内容约定如下：佘某购买某置公司开发的位于新郑市新区路路大厦单元层号房屋，该商品房建筑面积63.68平方米，总价款为402841元。第六条付款方式及期限。买受人按以下方式按期付款：约定金额222841元，付款方式为现金，付款时间2020年7月22日；约定金额180000元，付款方式为商业贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的为应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。

2018年5月12日，佘某向某置公司交纳公寓意向金10000元；2018年5月20日，佘某向某置公司交纳公寓订金50000元；2018年5月26日，佘某向某置公司交纳公寓意向金110000元；2018年7月3日，佘某向某置公司交纳公寓意向金57517元；2020年7月22日，佘某向某置公司交纳公寓房款5324元、维修基金4139元。

在本案庭审中，佘某陈述其购房时的主要目的是为孩子入学需要，佘某当时多次请求某置公司先交付房屋但被拒绝，导致上述目的已无法实现；同时，从与某置公司人员微信聊天记录中也可看出，因银行贷款政策收紧导致佘某没有办理商业贷款，佘某对此没有过错；在约定付款方式无法实现的情况下，佘某也没有足够资金在短时间内向某置公司支付剩余购房款，双方签订的《商品房买卖合同》应当解除。某置公司陈述因银行贷款政策收紧导致佘某的商业贷款暂时审批不下来，但某置公司同意让佘某分期支付剩余购房款，并且可以将房屋先交付给佘某使用。

法院判决结果： 法院驳回了佘某的诉讼请求，认为佘某请求解除《商品房买卖合同》并要求返还已付款缺乏法律依据。

三、核心观点与法律风险防范

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：当银行贷款审批不通过时，购房者不能想当然地认为可以单方解除商品房买卖合同并要求返还已付房款。

为什么佘某的诉求会被驳回？关键在于以下三点：

1. 合同约定是"金科玉律"，不是你想解就能解

很多购房者有个误区，认为"银行不给我贷款，我也没办法，合同应该自动解除"。但法律上不是这样！法院在判决中明确指出：合同中已经约定了"如买受人的按揭申请未获银行管理机构最终审批同意的，买受人应在银行管理机构审批终了之日起5日内付清剩余房款"。也就是说，银行不贷款，你得自己想办法筹钱！

更关键的是，合同里没有约定"如果银行贷款审批不通过，买方可以解除合同"。既然合同没这么说，法院当然不能支持佘某的诉求。

企业风险提示： 作为房地产开发企业，在签订合同时，一定要明确约定各种特殊情况的处理方式。特别是对于按揭贷款这种常见付款方式，要清晰写明"如果银行不放贷怎么办"。建议在合同中加入类似条款："如因买受人原因导致银行按揭贷款未能获批，买受人应在X日内以其他方式支付剩余房款，否则出卖人有权解除合同并收取违约金"。这样既保护了企业权益，也给购房者明确指引。

2. "我没想到"不是法律免责金牌

佘某说他购房是为了孩子上学，现在不能入住导致目的落空。但法院认为，购房目的属于个人主观意愿，不能成为解除合同的法定理由。更重要的是，佘某在签订合同时就已经知道自己要贷款买房，应当预见到贷款可能批不下来的风险。

企业风险提示： 在销售过程中，销售人员常常会口头承诺"贷款没问题"，这埋下了巨大隐患！企业必须规范销售话术，所有承诺都应落实到书面。同时，要求销售人员明确告知客户："贷款审批结果以银行为准，如未能获批，您需自行解决剩余房款"。建议在认购阶段就让客户签署《贷款风险告知书》，避免日后纠纷。

3. 卖家善意协商，买家拒绝接受=自断后路

本案中，某置公司其实很"讲道理"，提出两个解决方案：一是让佘某分期付款，二是先把房子交给他使用。但佘某都拒绝了。法院认为，既然卖方愿意灵活处理，买方就没有理由坚持解除合同。

企业风险提示： 当客户遇到付款困难时，企业主动提出合理解决方案，不仅能避免诉讼，还能赢得客户信任。建议企业建立"客户付款困难应急机制"：当发现客户可能无法按时付款时，主动联系协商，提供分期、延期等替代方案，并签订书面补充协议。这样既维护了合同效力，又展现了企业担当。

给企业的实用建议：

1. 合同条款要"说人话"：别用太多法律术语，关键条款（如付款方式、违约责任）要用加粗、下划线等醒目方式提示客户，并让客户签字确认"已阅读并理解"。

2. 建立"贷款预审"机制：在签正式合同前，先帮客户做贷款预审，确认大概率能获批再签约，避免事后扯皮。

3. 保存完整沟通记录：所有与客户的沟通（尤其是关于付款问题的），都要通过书面形式（微信、邮件等）留存，以防日后纠纷。

4. 别做"老好人"：如果客户确实无力付款且协商无果，要果断按照合同约定行使解除权，而不是无限期等待，造成更大损失。

在这个案例中，某置公司因为合同约定清晰、应对得当而胜诉。而佘某则因忽视合同条款、缺乏风险意识而"钱房两空"——房子没住上，已付款项还得继续履行合同。

作为企业，特别是房地产开发企业，一定要重视合同管理。一份严谨的合同，不仅是防范风险的"防火墙"，更是企业稳健经营的"护身符"。在合同签订前多花一小时咨询专业律师，可能就避免了日后几十万的损失！

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