受托人管理失职必担责！企业托管房屋需严守保管义务-林州委托合同案例解读

一、案例检索信息

案由：委托合同纠纷
案号：(2025)豫0581民初2017号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实与判决结果

法院认定事实：
高某（甲方）与林州市某有限公司（乙方）于2021年5月13日签订《房屋出租委托代理合同》，约定由乙方全权负责房屋租赁管理，代理期3年（2021年5月15日至2024年5月14日），月租金800元。合同明确乙方需"妥善保管房屋各类钥匙""负责房屋后续租赁管理"。双方同时签署《房屋交割清单》，确认屋内含电视、洗衣机等15项物品。合同期满后，高某发现房屋内衣柜、电视柜等多处损坏，部分物品（如电视、双人床）丢失或损毁。高某提供维修费、新购物品费、物业费等票据合计17882.25元，要求乙方赔偿。

判决结果：
法院仅支持3000元赔偿（认定实际合理损失），驳回高某其他诉求（如7个月租金5600元、物业费等）。理由：乙方作为受托人未尽保管义务造成损失需赔偿，但高某索赔金额缺乏充分证据；且合同到期后房屋已交还，后续租金损失不成立。

三、企业必须警惕的三大法律风险

1. "口头承诺"不如"书面细则"——合同模糊等于埋雷
本案中，合同仅简单要求乙方"妥善保管"，却未写清：

• 具体保管标准（如每月检查房屋几次？）
• 损坏赔偿计算方式（按原价赔？折旧赔？）
• 交接验收流程（退房时谁拍照留证？）
  → 企业教训：
  若你公司接受委托管理客户资产（房屋、设备等），合同必须细化：

  ✅ 写明"乙方每月提交房屋巡检报告，附带照片"
  ✅ 注明"物品损坏按市场折旧价赔偿，标准见附件清单"
  ✅ 约定"退房时双方当场签字确认房屋状态"
  否则一旦出事，法院只能"酌定"损失（如本案3000元），企业可能吃哑巴亏。

2. "不管不问"就是"自认倒霉"——过程留痕是救命稻草
林州市某有限公司全程未出庭，直接导致：

• 法院推定其默认原告主张（"拒不到庭=放弃辩解"）
• 无法反驳"电视被盗"等说法（有无监控？谁最后租住？）
  → 企业教训：
  委托管理不是"收钱躺平"！务必做到：

  📌 关键节点留证据：每次维修拍视频、租客退房做双签确认单
  📌 建立台账动态管理：物品清单+实时状态表（例：2024年3月空调清洗记录）
  📌 出问题立即书面沟通：避免口头承诺，用微信/邮件留痕

3. "小损失"可能滚成"大麻烦"——1个漏洞引发连环风险
本案表面是家具损坏（赔3000元），实则暴露企业致命短板：

• 物业费、租金等衍生损失（原告索赔5600元）
• 诉讼成本失控（原告三次起诉，企业缺席导致败诉）
• 信誉崩塌（"联系不上被告"直接坐实违约）
  → 企业教训：
  房屋托管类业务常见"小洞不补，大洞吃苦"：

  🔹 装智能监控：远程查看房屋状态（比人工巡检更可靠）
  🔹 买责任保险：年缴几百元保几万损失（本案若投保可转嫁风险）
  🔹 设应急小组：合同到期前30天主动联系业主验房

划重点：企业当"管家"，法律当"紧箍咒"。
别让"方便"毁了生意——管理资产时，
每张照片都是盾牌，每份签字都是护身符！

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