开发商与物业公司不及时维修房屋漏水应共同承担赔偿责任-巩义财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)豫0181民初3653号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实与判决结果

孙某系巩义市回郭镇巩义市、香港街西13号楼1单元8层802室登记权利人，巩义市某有限公司系该房产的开发建设单位。案涉房产的工程竣工验收备案表显示，竣工时间为2020年6月20日，竣工验收备案的时间为2020年7月31日，2020年9月26日，将案涉房产交付孙某使用。巩义市某有限公司向孙某提供的《保修范围与保修期限》显示，屋面、地下室防水工程的公司承诺保修期为5年。商品房住宅保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付商品房买受人之日起计算。

2019年9月11日，孙某与某乙有限公司巩义分公司签订《碧桂园·中州府前期物业服务协议》，约定某乙有限公司巩义分公司对房屋建筑公用部位提供维护和管理服务，发现房屋建筑共用部位有损坏的，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人配合下，组织对损坏部分进行修复。

2021年6月，孙某发现房顶漏水，向某乙有限公司巩义分公司报修，2023年巩义市某有限公司对孙某房顶进行了维修，因漏水问题未维修好，2025年5月，巩义市某有限公司对孙某房顶重新铺设防水层，孙某暂未发现漏水。

受巩义市人民法院委托，河南某有限公司对因房屋漏水导致房屋内装饰装修、家具及设备等物品在价值时点的损失价值进行了评估，估价结果为34963元。评估费共计6700元。

法院判决：巩义市某有限公司、某乙有限公司于判决生效之日起十日内共同赔偿孙某34963元；案件受理费421元，鉴定费6700元，由巩义市某有限公司、某乙有限公司共同负担。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看似简单，但对企业特别是房地产开发商和物业公司敲响了警钟。许多企业负责人可能认为"漏水维修是小事"，"拖一拖没关系"，但本案告诉我们：不及时履行维修义务，企业可能面临双倍赔偿风险！

关键风险点解析：

1. 保修期不是"纸面承诺"，而是法律责任
   本案中，巩义市某有限公司在《保修范围与保修期限》中承诺防水工程保修5年，但2021年6月接到报修后没有及时彻底解决问题，导致2023年和2025年又发生维修。法院认定这是"未按照约定及时维修"，属于违约行为。企业要注意：书面承诺一旦做出，就是法律义务，不能"选择性履行"。

2. 物业公司同样难辞其咎
   很多物业公司认为"漏水是开发商的问题，与我无关"，但本案中某乙有限公司巩义分公司因在物业服务协议中承诺"对房屋建筑共用部位提供维护和管理服务"，却未有效组织修复，也被判承担赔偿责任。物业不能简单当"传话筒"，而应积极履行协调维修义务。

3. "拖时间"策略反而害了自己
   巩义市某有限公司辩称"原告起诉已超过三年诉讼时效"，但法院认为2023年他们曾进行过维修，这构成"诉讼时效中断"，所以时效重新计算。企业想通过拖延让问题"不了了之"，往往适得其反——每一次不彻底的维修反而延长了责任期限！

4. 损失金额可能远超想象
   本案中一个屋顶漏水导致装修损失近3.5万元，加上6700元评估费，企业额外付出4万多元。而如果当初及时彻底维修，成本可能只有几千元。小问题拖成大损失，对企业得不偿失。

给企业的三点实用建议：

1. 建立"首问负责制"
   无论是开发商还是物业公司，接到业主报修后，必须指定专人全程跟踪处理，直到问题彻底解决。不能"踢皮球"，更不能"修一半就不管"。建议设立24小时内响应、72小时内出具解决方案的内部标准。

2. 做好维修记录"双保险"
   每次维修都要有书面记录：业主签字确认的问题描述、维修方案、完工时间、验收结果。同时拍照或录像留存证据。这些资料既能证明已履行义务，也能在后续纠纷中保护企业。

3. 区分责任但不推卸责任
   如果问题确实属于开发商责任（如本案的防水工程），物业公司应立即书面通知开发商，并抄送业主，同时持续跟进。不能简单回复"这是开发商的事"，而要扮演好协调角色，否则可能像本案一样被"连坐"赔偿。

特别提醒：很多企业以为"过了保修期就安全了"，但民法典规定，如果质量问题在保修期内已提出但未解决，责任期限会延长至问题解决之日。所以，对业主的报修必须"件件有回音，事事有着落"！

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