开发商阶段性担保责任在抵押权设立后免除-宜都金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0581民初1896号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年7月21日，中国某银行宜都支行与黄某、王某（借款人、抵押人）以及宜都某置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定黄某、王某向中国某银行宜都支行借款319000元用于购买宜都某置业有限公司销售的商品房，借款期限15年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇贷款基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始执行新的利率，还款方式为按月等额本息还款。借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，不能按时支付的利息，按罚息利息计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人可以宣布本合同项下未偿还的借款立即到期。保证人宜都某置业有限公司提供阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息等承担连带保证责任，正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对条件满足之日后到期的借款人债务保证责任免除，黄某、王某以亨瑞广场号楼单元层号的房屋提供担保。2016年7月21日案涉房屋办理了预售商品房抵押权预告登记［鄂（2016）宜都市不动产证明第0**1号］，中国某银行宜都支行于2016年7月22日发放了贷款。后黄某、王某未按期足额还款，截至2024年10月22日尚欠借款本金218365.55元、利息24394.89元，合计242760.44元。2014年9月4日，中国某银行宜都支行与宜都某置业有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》，协议约定在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。案涉商品房由宜都某置业有限公司于2022年1月26日办理了不动产首次登记。黄某与王某于1990年12月2日登记结婚，于2017年8月8日登记离婚。

法院判决：1. 黄某、王某于判决生效后十日内偿还中国某银行宜都支行借款本金218365.55元、利息24394.89元，合计242760.44元（截至2024年10月22日）；并以本金218365.55元的未清偿部分为基数支付自2024年10月23日起至实际清偿之日止的逾期利息（按年利率6.08%计算）。2. 确认中国某银行宜都支行对黄某、王某位于宜都市陆城35号路与33号路东南角亨瑞广场号楼单元层号房屋享有抵押权，并对该房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。3. 驳回中国某银行宜都支行要求宜都某置业有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。

三、核心观点与法律风险防范

这起看似普通的银行贷款纠纷，揭示了两个关键的法律问题，对企业防范类似风险具有重要启示：

首先，抵押预告登记不再是"一纸空文"，满足条件即可"变身"正式抵押权！

很多企业（尤其是银行）一直认为，只有办理了正式抵押登记才能享有优先受偿权，预告登记只是"走个过场"。但本案中，法院明确指出：当"已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形"时，应"认定抵押权自预告登记之日起设立"。

这对企业意味着什么？

• 对银行：不要等到正式抵押登记才行动！一旦发现借款人违约，立即核查房屋是否已完成首次登记。如果是，即使没有正式抵押登记，也可以直接主张对抵押房屋的优先受偿权，不必再等漫长的正式登记流程。
• 对开发商：必须及时办理房屋首次登记！本案中，正是由于宜都某置业有限公司在2022年1月办理了首次登记，才使得银行的预告登记产生了正式抵押权效力。拖延首次登记不仅影响购房人办证，还可能延长自己的担保责任。
• 对购房人：不要以为没办正式抵押登记就可以"赖账"，只要房屋完成了首次登记且预告登记有效，银行照样可以拍卖你的房子还债。

其次，开发商的"阶段性担保"不是无限期的，抵押权一设立担保责任就免除！

很多开发商以为，合作协议中约定"正式抵押登记手续办理完毕后才免除保证责任"，就意味着只要没办正式登记，就要一直担责。但法院在本案中一锤定音：阶段性保证担保与房屋抵押担保是"互为承继的前后衔接关系"，而非"重合并存的担保"。

对企业的重要启示：

• 对开发商：这是重大利好！一旦房屋完成首次登记，预告登记即产生抵押权效力，你的阶段性担保责任就应当免除，不必再为银行提供"双重担保"。宜都某置业有限公司正是因为房屋已办理首次登记，才成功免除了连带责任。
• 对银行：不要"贪心"要求双重担保！本案中银行要求开发商继续担责的请求被驳回，就是因为这"与缔约目的相悖，亦有违商业逻辑及交易习惯"。银行应当明确，阶段性担保只是"过渡"，不是"永久"。
• 对所有企业：合同条款不能只看字面意思！法院会结合"行为的性质目的、交易习惯及立约本意"来解释。签订合同时，一定要明确约定担保责任的终止条件，避免模糊表述导致争议。

给企业的实操建议：

1. 开发商要做的三件事：

   • 严格按照时间节点办理房屋首次登记，这是解除担保责任的关键
   • 与银行签订合作协议时，明确约定"建筑物所有权首次登记完成"即为保证责任终止条件
   • 完成首次登记后，立即书面通知银行，要求解除担保责任并保留证据

2. 银行要做的三件事：

   • 建立抵押房屋首次登记进度跟踪机制，及时掌握登记情况
   • 借款人违约时，立即核查预告登记是否已满足转化为正式抵押权的条件
   • 不要过度依赖开发商的阶段性担保，应确保抵押权能有效设立

3. 所有企业通用建议：

   • 审查现有合同中关于担保责任的条款，特别是"阶段性"、"条件成就"等模糊表述
   • 对长期合作中可能发生的各种情况提前约定，避免因条款不明产生争议
   • 重大合同签订前咨询专业律师，不要等到纠纷发生才后悔

本案最值得企业警醒的是：法律在不断发展变化！过去《物权法》时代认为预告登记没有优先受偿效力，但随着《民法典》及相关司法解释出台，规则已经改变。企业法务必须与时俱进，及时更新法律知识，才能有效防范风险。

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