物业合同到期后继续服务仍有效但全部外包服务属违约需减免费用-宜都物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0581民初1157号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

某甲公司主要从事商业项目运营、策划、管理；会展服务；物业管理等，在宜都市经营某商城小区的前期物业服务、房产销售等业务。周某于2016年11月12日与宜都某场投资有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》购买某商城某号商铺，商铺面积196.94平方米。《宜昌市商品房买卖合同》约定前期物业服务企业为宜都某甲有限公司；物业服务时间从交房之日起到业主大会成立之日止，物业服务费为1元／月／平方米建筑面积。

2018年1月31日，某甲公司与周某签订《前期物业服务协议》，约定物业服务内容包括房屋外观维护、设备运行、环境卫生等，物业费标准为1元／月／平方米。协议第九条约定合同期限为2017年7月13日起至2020年7月12日止。《前期物业服务协议》签订后，周某交纳了截至2020年7月12日的物业费。

另查明，2022年11月28日，某甲公司与宜都某建筑有限公司签订《宜都某商城项目合作协议》，约定某甲公司将某商城的物业管理权交予宜都某建筑有限公司负责经营管理，合作期限为2022年12月1日至2027年11月31日。宜都某建筑有限公司于2022年进场开始物业管理服务，于2023年11月15日退出。2023年11月15日至2024年2月28日期间，某商城小区由某甲公司继续提供物业服务。

某甲公司起诉要求周某支付2021年7月1日至2024年2月28日的物业费6301元及违约金7483元。周某抗辩称双方在诉争期间无物业服务合同关系、某甲公司不具备物业服务资质、服务不达标等，要求减免物业费。

法院判决：周某支付某甲公司2021年7月1日至2024年2月28日的物业服务费6301元；驳回某甲公司要求支付违约金的诉讼请求。

三、案例的核心观点

这个案件看似是物业公司要回了物业费，实则暗藏重大风险，给所有物业服务企业敲响了警钟。我们用大白话说清楚几个关键问题：

1. 合同到期后继续服务≠高枕无忧
很多物业公司认为："我一直在服务，业主就得交钱"，这没错，但风险很大！本案中，《前期物业服务协议》2020年7月到期后，某甲公司继续服务到2024年，法院认定这形成了"不定期合同"。这意味着业主可以随时解约，物业公司陷入"今天干明天可能没饭吃"的被动局面。风险提示：合同到期前3个月必须启动续签程序，主动联系业主委员会或业主代表协商，千万别等合同过期了才想起来这事！

2. 把全部物业工作"一包了之"是大忌
本案最大败笔！某甲公司2022年12月至2023年11月把整个小区物业管理"打包"转给建筑公司，法院明确认定这违反《民法典》规定，属于严重违约。虽然合同还有效，但直接导致法院不支持违约金，还差点让物业费被大幅削减。通俗解释：就像你请家政公司打扫房子，结果他们把活全部转包给路边小广告上的"李师傅"，你肯定不乐意——业主也是这个心理！物业公司可以把保洁、绿化等单项外包，但绝不能当"甩手掌柜"把全部责任推给第三方。

3. 服务打折扣=收费打折扣
法院查明某甲公司存在多项服务问题：消防检查走形式（设施没水还写"合格"）、保安只有2人却要24小时值守、环境卫生不达标等。虽然法院认为"基本服务"做到了，但如果服务太差，业主完全可以要求大幅减免费用。血泪教训：某甲公司因提前减免了12个月费用（相当于降价30%），法院才没再扣钱。要是服务再差些，6300元物业费可能只剩3000元！

4. 催收费用也要讲方法
周某曾主张2021年的费用超过诉讼时效，但某甲公司拿出了2021年、2022年、2024年的催收记录（短信、公告等），法院认定时效没过。实操建议：催收不能光靠电话说"该交钱了"，必须保留书面证据。建议每半年发一次书面催缴函（短信+张贴公告双保险），否则过了3年时效，钱可能彻底要不回来。

5. 这些抗辩理由业主最爱用，你要提前准备

• "房子空着为啥要交全费？"：本案中周某主张空置房应减免费用，但因当地无明确规定，法院没支持。但北京、上海等地规定空置房可减收20%-30%，企业必须清楚当地政策。
• "服务差要降价！"：法院认可了周某提交的小区脏乱差视频，差点导致物业费从1元降到0.3元/平。救命锦囊：每天拍服务照片（保安巡逻、垃圾清运等），记好工作日志，这是证明你履约的"护身符"。
• "你们没资质！"：周某质疑某甲公司无资质，但因营业执照有"物业管理"经营范围，法院没支持。提醒：注册公司时一定要把"物业管理"写进经营范围，否则合同可能被认定无效！

给物业企业的3条保命建议

1. 合同到期前"三步走"
   第一步：到期前90天书面通知业主续签意向；
   第二步：召开业主见面会说明服务成果；
   第三步：若无法达成一致，至少签个《临时服务协议》明确服务期限。

2. 外包服务"红线不能碰"

   • ✅ 可以外包：保洁、绿化、电梯维保等单项服务
   • ❌ 绝对禁止：将安保、客服等核心服务整体外包
   • 📌 关键点：即使外包，必须以自己公司名义提供服务，对外承担全部责任

3. 服务过程"留痕是王道"
   每天做三件事：

   • 用手机拍5张服务照片（带水印时间）
   • 记录业主投诉及处理结果（哪怕只是微信截图）
   • 重要事项发公告并拍照留存（如收费调整、停水通知）
     这些看似麻烦的小事，打官司时就是你的"救命稻草"！

物业服务不是"收钱就行"的简单生意，合同到期不续签、服务外包踩红线、服务过程不留痕，都可能让企业白干一年！正如本案所示，即使赢了官司，也可能因服务瑕疵导致收费大幅缩水，更别说承担高额诉讼成本。

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